Bir arsa üzerine inşa edilmiş, bir kaç katlı veya çok katlı ve her katında bir veya birkaç daire bulunan, birden fazla aileyi barındıran binalara apartman denir.
Daha çok meslek adamları için yapılmış ya da belli amaçlarla kurulmuş konutlar topluluğuna site denir.
Birden çok aileyi barındıran bu bina ve sitelerde, ortak yaşamı düzenlemek için bir takım kurallar düzenlenmiştir.
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, yine bu kanunda geçerliliği yitirmiş veya yeterliliği kalmamış maddeler üzerinde, iyileştirmeler ve güncelleştirmeler yeni kanun maddeleriyle ilave edilerek, bu düzeni korumaya devam etmektedir.
Apartman ve sitelerde bulunan kat maliklerinin ortak yaşama dair kuralları yine bu kanun kapsamında seçecekleri bir yönetici veya yönetim kurulu ile uygulamalıdırlar.
YÖNETİCİ SEÇİLMESİ :
Kat Mülkiyeti Kanunu 34. Madde ‘sinde; “Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir. Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.” denmiştir.
Yani;
1-[size=7pt] [/size]Ana gayrimenkul üzerinde 8 (sekiz) veya daha fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda
yönetici atama zorunluluğu vardır.
2-[size=7pt] [/size]Kat Malikleri kendi aralarından (kat maliklerinden) veya dışarıdan (kat maliği olmayan) bir
Yönetici veya üç kişilik bir yönetim kuruluna yönetim yetkisi verilebilir.
Seçilecek bu yönetici veya yönetim kurulu 634 Sayılı Kat Mülkiyeti kanunu 35. Maddesinde belirtilen iş ve işlemleri yapmaya yetkili olacaktır.
Yönetim Kurulu, Kendi aralarında toplanarak Kat Malikleri kurulu toplantısında seçildikleri ve 634 sayılı Kanunda belirtilen yetkilerin yanında başkaca bir yetki verilmiş ise o yetkilerin ne şekilde kullanılacağı, Yönetim Kurulu Başkanı, Başkan vekili veya 2. Başkanın kim olacağı, Muhasip Üyenin kim olacağını, yetkinin nasıl kullanılacağı (iki imza ile veya bir imza ile veyahutta her kimin imzası ile geçerli olacağı) kararlaştırıp bu kararı, Noterce onaylanmış Kat Mülkiyeti Kurulu karar defterine yazarlar.
Buradaki tek husus, Yönetim Kurulunun 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 35. Maddesinde belirtilen görevler ile, Kat malikleri Kurulu Toplantısında alınan karar gereği yönetim kuruluna verilmiş bulunan yetki ve görevler ile çelişkili olmamalıdır.
KARAR DEFTERİ TUTMA ZORUNLULUĞU:
Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 32: “Kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mührü ile tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar. Bir husus hakkında ilerde çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir karar varsa kaide olarak ona göre çözülür.” Demektedir.
Bu madde gereği, kat malikleri adına düzenlenerek noterce onaylanmış bir karar defterinin olma zorunluluğunu doğurur.
Madde 36 – Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sırası ile yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur. Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir.” demektedir.
Bu madde gereği; her kat malikleri kurulu, yönetim oluşturulmadan evvel veya eskiden beri devam eden bir yönetim mevcut ise içinde bulunduğumuz yılın son ayı (örneğin 2016-Aralık ayı) içinde, 01.01.2017 tarihinden itibaren kullanılmak üzere bir karar defteri tasdik ettirmek zorundadır.
Daha evvel tasdik edilerek (örneğin 2016yılı içinde kullanılan) veya bu yıl içinde tasdik edilerek kullanılmaya başlanmış karar defteri ‘nin ise yine notere 2017 yılı ocak ayı içinde kapattırılması mecbur kılınmıştır.
Kısaca özetlemek gerekir ise;
1-[size=7pt] [/size] Kat malikleri Kurulu toplanmadan evvel, temin edilecek bir adet karar defteri noterlere
müracaat edilerek tasdik edilecektir.
2-[size=7pt] [/size]Kat Malikleri Kurulu Toplantısında alınan kararlar, noterce tasdik edilmiş bu deftere
kaydedilecek ve kat maliklerince veya toplantıya mahsus toplantı başında seçilen divan kuruluna tutanak imzalama yetkisi verilmiş ise, divan kurulunca imzalanmalıdır.
3-[size=7pt] [/size]Alınan Karar Neticesinde, Karar Defteri ile birlikte Vergi Dairesine Müracaatla Kat
Malikleri adına bir vergi numarası (Potansiyel Vergi Numarası) almak faydalı olacaktır.
4-[size=7pt] [/size]Vergi numarasını aldıktan sonra, Yönetici veya Yönetim kurulu seçildiğini gösteren Kat
malikleri Kurulu Kararı ile Notere müracaat edip, Kat Malikleri Kurulu adına “İmza Beyannamesi” çıkartılır. (Bankalarda ve resmi dairelerde iş ve işlem yapmayı ve takibinde kolaylık sağlar.)
Yukarıda bahsedilenler dışında 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na bakmanız tavsiye
olunur. Ayrıca kırtasiyelerde “Yönetici’nin El Kitabı”, “Site Yönetimi” ve benzeri isimlerde satılmakta olan kitaplar yardımcı olacaktır.
NOT : B[size=1]u husus bilgilendirme amaçlı yazılmış olup, noterliğe müracaat etmeniz halinde Noterlikten işleme ilişkin en doğru ve güncel bilgi alınmalıdır.[/size]