SİTE ARAÇLARI HK.

25.03.2009 tarihli 11 numaralı Genelge

Değerli Meslektaşlarım;

Dün site adına avukat vekaleti vermek istediler, yaptığım kısa araştırmada sitelere ait karar defterlerinin her takvim yılının bitimini takip eden ilk ayda tarafımızdan kapanışının yapılması gerekiyormuş. Bu kapanış işlemleri süreklilik arz etmiyor ise defterin geçersiz olduğunu, bu gibi durumlarda karar defterine dayanarak hiç bir işlemin yapılmaması gerektiğini TNB Hukuk İşlerinden Fahri Bey ile yaptığım görüşmede öğrendim.

Kat Mülkiyeti Kanunu,

Madde 32 ve 36

Özgür bey;

36.maddenin son parağrafı (Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmiyen yöneticiye 33 üncü maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır.) yasada cezai müeyyideden bahsediyor, kapanışı yaptırılmayan defterlerin veya alınan kararların geçersizliği hakkında bir hüküm göremedim. Apartman site yönetimleri ozaman işlerini nasıl yürütecek ?

Erkan Bey;

Kanunda, site adına işlem yaparken karar defterine de atıfta bulunmuyor. Ancak bizler işlemi yapacak kişinin temsiliyetini NK 79. maddeye göre yaparız. Malumunuz almamız gereken dayanak karar defteri, bu defterin tutulma şekline dair kanunda bir zorunluluk var ise bizlerin de bu defterin tutulma usulüne dikkat etmemiz gerekiyor.
Şöyle bakalım, site karar defterinin noterden onaylatılması mecburi midir? Evet, bizler site adına işlem yaptıracaklardan noter onaysız karar defterini dayanak alarak işlem yapabilir miyiz? Hayır, o zaman kanunda bu defterin tutulma usulünde bir şart var ise, bunun tamamına uymak zorunluluğumuz var, diye düşünüyorum.
Site yönetimi işini nasıl yapacak sorusuna;
KMK nin 34. maddesi. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir. denilmektedir.
Yönetici, her yıl alınacak kararın onaya götürüldüğü sırada defterin kapanış işlemini de yaptırarak.

dayı yazdı:

Sevgili Erkan,
tescili hukuken mümkün değil diyor, Pekiiii bu genelgeden önce nasıl bir uygunluk vardı ki siteler adına daha önce araç kayıt edilebiliyorduki sonradan uygun olmadığına karar verildi. Neysee. Site adına kayıtlı bir aracın satışı geldi, aklıma geldi şimdi ben bu aracı nasıl satacağım.

Değerli ağbeyim ;

Genelge mümkün olmadığını belirtiyor lakin önceden tescilinin site adına yapılan bir aracın satışı yapılamaz demiyor, ki şahsi düşüncem tescili yapılan bir aracın satışıda yapılır diye düşünüyorum dayanak olarak alınacak kararla yapılabilir lakin karar defteri usulüne uygun olarak tutulmadığında Özgür beyinde bahsettiği şekilde alınan kararla satış yapılamayacak peki şimdi bunlar aracı nasıl satacak ? yeni bir karar defteri alıp bunu tasdik ettirerek mütakip yıllardada ocak ayında kapanışlarını yaptıracaklar TTK ya görede kapatılan bir defter tekrar kullanıma açılamaz hükmü var böyle olunca site yönetimi defterini kapanıştan sonra kullanmaya devammı edecek yoksa kapatıp yeniden deftermi tasdik ettirecek ? Site yönetimi bu karar defterlerini ihtilaf halinde mahkemelere ibraz edeyorlar şayet usulüne uygun tutulmayan defterde alınan kararları geçersizmi sayacaklar.? yoksa yöneticiye usulüne uygun tutmadığı gerekçesi ile yöneticiye 33 üncü maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanarak kararlar geçerlimi olacak. Site yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmaması nedeni ile imza sirküsününde düzenlenmesinin yanlış olduğu görüşleri var sirkü düzenlenemiyor, karar defterlerinin kapanışı yapılmıyor ise alınan karala işlem yapılamayacak peki site yönetimi işlemlerini site adına nasıl düzenleyecek ?

Erkan Bey,

Kat malikleri toplanacak, yöneticinin görev süresi devam ediyor ise, eski karar defterinin kaybolduğuna dair veya 36 maddeye atıfta bulunarak tutanak tutarak, yeni bir karar defterini onaylatacaklar.

dayı yazdı:

Saygıdeğer meslektaşlarım.
1-Site veya apartman karar defterinin kanunen kapanışın yapılması zorunlu işlemlerin içerisinde geçmekte isede, sadece teoride kalmış bir işlem olarak kaldığı apaçık görülmekte, yani uygulamada bu güne kadar hiçbir site veya apartman yöneticisinin böylebir işlem yaptığını hemen hemen görmedim diyebilirim.

dayı yazdı:

Saygıdeğer meslektaşlarım.
1-Site veya apartman karar defterinin kanunen kapanışın yapılması zorunlu işlemlerin içerisinde geçmekte isede, sadece teoride kalmış bir işlem olarak kaldığı apaçık görülmekte, yani uygulamada bu güne kadar hiçbir site veya apartman yöneticisinin böylebir işlem yaptığını hemen hemen görmedim diyebilirim.
2-Kapanış işlemi yapılmış bir defterin kulanılması mümkün değildir. Tabiiki görülmüştür/ara onayı şerhi yapıldıysa sorun yok.
3-Bize ibraz edilen karar deterleri geçersizdir diye bir kanun yok. sadece kapanışı (ARA ONAY/ GÖRÜLMÜŞTÜR) onayı yapılması K.M.K.'da yönetime (yöneticiye) yüklenmiş bir zorunluluk olduğunu düşünüyorum.
4-Söz konusu karar defterlerine alınmış kararlardan örnek vermeme ve bu kararlara dayanarak işlem yapmama gibi bir lüksümüz yok.
Onun içündirki bize ibraz edilen defterle işlem yapmaya mecburuz.
Bunlar benim şahsi görüşlerimdir. Ama yanılıyorsamda. beni aydınlatmanızı, yanlışlarımı düzeltmenizi rica ederim. Saygılarımla

Daha Çok Göster

Halil Abi, valla bende aynen senin gibi düşünüyordum ama yazımın başında da belirttiğim gibi TNB Hukuk işlerinden Fahri Bey beni ikna etti. Belki görüşürsen seni de ikna edebilir.

KMK -Madde 36 - Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sırasiyle yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur. Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlıyarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir.

Önceki noterimizin talimatıyla karar defterlerine ocak ayı içerisinde ara tasdik yapıyorduk. Ara tasdik yapılmamış karar defteri ile de kesinlikle işlem yapmıyorduk. Şuanki noterimizin talimatıyla da ara tasdik işlemi görmemiş karar defterleriyle de işlem yapıyoruz.
Sonuçta defter bitmemiş ve devam ediyor kanunda da açık bir şekilde "her takvim yılının bitmesinden başlıyarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir." diyor.
Bana kalsa ara tasdik işlemi yapılmamış karar defterine göre işlem yapmam, kanun açık. Özgür beyin de dediği gibi TNB Hukuk işleriyle bizde görüşmüştük ve aynı cevabı almıştık.

teşekkürler güzel çalışma olmuş