KAT MALİKLERİ YÖNETİMİ

Değerli meslektaşım 634 Sayılı Kat Mülkieyeti kanununu 34 maddesini incelemenizi öneririm.
Madde 34 - Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir. Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır. Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir. Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur. Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir. Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması halinde kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini istiyebilir. Yöneticinin öz ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün giriş kapısı yanına veya antrede görülecek bir yere çevre içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birinden,ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece 50 liradan 250 liraya kadar para cezası alınmasına kesin olarak hükmolunur.
denilmektedin ayrıca imza sirküsü olarak hazırlamanız gerekir,bir yönetici atanacağı gibi yönetim kurulu da oluşturulailir.
Yönetici atanması durumunda münferiden,yönetim kurulu oluşturulduğunda ise müştereken imzaya yetkili olunur.

iclalöngüç yazdı:

KAT malikleri tüzel bir kişilik olmadığı için , imza sirküleri şeklinde değil, imza onaylaması başlığı yazılarak yapılması gerekiyormuş. Eskişehir Noter Odası Hukuk Komisyonu görüşlerini incelediğimde öyle yazmışlar.

iclal hanım;
Değerli meslektaşımız Mehmet Ata bey gerekli açılmayı yazmış bende size imza sirküleri örneğini gönderiyorum

kolaylıklar diliyorum.

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
İMZA SİRKÜLERİ

YÖNETİCİ :
TAŞINMAZIN ADI :
ADRESİ :
YETKİNİN KULLANIM ŞEKLİ :
YETKİSİNİN SÜRESİ :

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 34.maddesi uyarınca , yukarda adresi yazılı (apartman veya site adı)............... yönetimine atanmış bulunmaktayım. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 35.maddesinde ve yönetim planında belirtilen görevlerin ifasında (karar defterindeki yetkiler aynenyazılacak)……………… aşağıya örneğini koyacağım imzalarımı kullanacağımdan imzalarımın onaylanmasını talep ederim

ADI SOYADI
T.C. KİMLİK NO:

Aranılacak Dayanaklar:
Yönetici için karar defterine alınmış kat malikleri kurulu kararı
Yönetim kurulu için ise genel kurul kararı ile yönetim kurulu kararı aranmalıdır.

634 sayılı kat mülkiyeti kanunun 34.maddesi uyarınca yönetici veya yönetim kurulu atanır. Dışarıdan da yönetici atanabilir.

Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.

Yılda en az bir defa olağan genel kurul toplanır, 8 ve daha fazla bağımsız bölüm olan taşınmazlar için yönetici veya yönetim kurulu atanması zorunludur.

Yetkileri yönetim planında belirtilen işlerle ve 35 madde ile sınırlıdır.

*********************************************************************************
Apartman yöneticiliği, ticari olmayan dernekler, ticari olmayan vakıflar, sendika ve sandık gibi kurumların temsilindeki işlemlerde kullanılmak üzere yapılan imza örneklerinin onaylanma biçimidir.
Burada temsil edilen sosyal kurumun yasal olup olmadığına ve temsile ilişkin kararlarının kurallara uygun olup olmadığına bakılmalı ve ona göre dayanak eklenmelidir.

Uygulamada ise sirküler ile benzerliği olması ve bu konuda Türk Ticaret Kanununda açık bir hükmün de bulunmaması nedeniyle, uygulamada yanlış olarak imza sirküleri veya imza beyannamesi adı altında da yapılmaktadır.
634 sayılı kat mülkiyeti kanununun düzenlenmesine göre bağımsız bölümlerden oluşan apartman-site genel kurallarının, dolayısıyla yönetimlerinin tüzel kişilikleri yoktur. Genel kuralların yetki ve görev verdiği yönetici veya yönetim kurallarının hukuki statüsü, anılan yasanın şu maddelerinde düzenlenmiştir:
Madde 38- yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur."
Madde 40/1- yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.
Yöneticinin görevlerinin sayıldığı 35. Maddesinin konumuza ilişkin hükmü:
Madde 35/i- kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi.