TAHLİYE DAVALARINDA ÖNEMLİ İŞLEVİ OLAN İHTARNAMELER
HAKKINDA BİR ÇALIŞMA
SAYGIDEĞER MESLEKTAŞLARIM,
Geçenlerde kira kanunu ile ilgili ihtarname ve tahliye taahhüdü işlemlerini yaparken konunun hukuki hassaslığını, kolaylıkla yanlış yapılabileceğini, bunun da işlem sahiplerinin hak kaybına neden olabileceğini düşünerek bu konuyu tekrar incelemeye karar verdim.
Sizlerle paylaşarak çalışma notlarımın daha yararlı olmasını istedim. Konuyu tekrar hatırlamak isteyenlerin beğenisine sunarım.
GENEL OLARAK:
Tahliye konusu ve davalarının hukuki dayanağı 6570 sayılı Kanun ve Borçlar Kanunudur. 6570 sayılı Kanunun 1. maddesi, uygulanacağı alanı göstermekte, ayrıca bu kanunda hüküm bulunmayan durumlarda, Borçlar Kanunun bu kanuna aykırı olmayan hükümlerinin uygulanacağı esasını getirmiştir.
Hem 6570 sayılı Kira Kanunu, hem de Borçlar Kanunundaki tahliye ve akdin feshi sebepleri sınırlı olup kanunlarda belirtilenler dışında bir fesih ve tahliye sebebi yoktur, olamaz. Borçlar kanunun adi kiraya ilişkin birçok maddesinin 6570 sayılı Kanunda da uygulandığını görmekteyiz.
ÖRNEK: Kiralanan, otel ve lokanta olup, hasılat kirası niteliğindeki uyuşmazlığın 6570 sayılı Kanuna göre değil Borçlar kanunu hasılat kirasına ilişkin hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir (Y.6.HD.24.01.2003-7761/634).
Bu nedenle konu, KİRA KANUNUNA GÖRE TAHLİYE DAVALARI (VE BUNA UYGUN İHTARNAMELER - TAAHHÜT) İLE BORÇLAR KANUNUNA GÖRE TAHLİYE DAVALARI (VE BUNA UYGUN İHTARNAMELER) ayrımı olarak iki bölümden oluşmaktadır. Halen tamamlanmış bulunan Kira Kanununa göre notları aşağıda sunuyorum. Borçlar Kanununa göre çalışmayı ise tamamlanınca sunacağım.
Saygılar.
Hülya ÖZDEMİR
ANKARA 8. NOTERİ
TAHLİYE DAVALARINA ESAS OLMAK ÜZERE YAZILACAK
İHTARNAMELER İLE TAHLİYE TAAHHÜTNAMELERİ
6570 sayılı Kanunun 1. maddesine göre, belediye teşkilatı olan yerlerle, iskele, liman ve istasyonlardaki üstü kapalı ve duvarla çevrili tüm taşınmazlar hakkındaki kiralayan ile kiracı arasındaki kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar bu kanun hükümlerine göre çözümlenir.
6570 SAYILI GAYRİMENKUL KİRALARI HAKKINDAKİ KANUNA DAYANAN TAHLİYE SEBEPLERİ:
1- YAZILI TAAHHÜT SEBEBEPLERİYLE TAHLİYE (6570 S.K. 7/a )
Kanuna göre kiracı gayrimenkulü tahliye edeceğini yazılı olarak bildirdiği halde tahliye etmezse kiralayanın, taahhüt edilen tarihten sonraki bir ay içinde isterse icra dairesine başvurma, isterse sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açma seçeneği vardır.
Taahhüt sebebiyle tahliye davası açma hakkı sadece kiralayana ait olup, malik kiralayan değilse, dava hakkı yoktur ( Y.6.HD.06.12.1995–11726/11891). Kiralayan olmayan malikin taahhüt nedeniyle tahliye davası açabilmesi Yargıtay kararlarına göre ancak, kiralayanın dava hakkını, alacağın temliki hükümlerinden hareketle malike vermesi gibi hallerde söz konusu olabilir.
İştirak halindeki mülkiyette ortaklardan birinin süresi içinde icra takibi yapması, yasanın öngördüğü bir aylık süreyi kesici ve akdin yenilenmesini önleyici nitelikte değildir, bu hususun sonradan tamamlanması mümkün değildir ( Y.6.HD.09.11.1991–11881/13318).
Geçerli taahhüdün nasıl olacağı hakkında kesin bir tarif bulunmayıp, olayın niteliğine göre belirlenir. Yine de, akdin başlangıcından önce alınan, ilk kira sözleşmesi ile aynı anda alınan, kiralananın anahtarı kiracıya verilmeden önce imzalanan, birden fazla kiracısı bulunan sözleşmedeki kiracılardan birisinin tek başına imzaladığı taahhütlerin geçersiz taahhüt oldukları kabul edilmiştir (17.02.1993-1616/1853, 25.01.1993- 234/506, 11.11.1992-12344/12852).
Maksada uygun yazılmak suretiyle beyaza imza geçerlidir(Y.6.HD.09.10.1991–11123/11792).
Eski malike verilen tahliye taahhüdünden doğan dava hakkı, taşınmazı sonradan iktisap eden yeni malike geçer. İhtarnamede tahliye taahhüdünden söz edilmemiş olması, taahhüdün sonuç doğurmasına engel değildir (Y.6.HD.25.04.1991–5234/5536).
Kiralayan birden fazla ise bunlardan birinin tek başına dava hakkı yoktur (Y.6.HD. 27.01.1964–5874/372).
Geçerli Tahliye Taahhüdü Nasıl Olmalıdır?
- Kural olarak kira sözleşmesi kurulduktan ve kiralanan, kiracıya teslim edildikten sonra
kiracının serbest iradesi ile verdiği taahhüt geçerlidir. Buna göre tahliye taahhüdü, kira sözleşmesi tarihinden sonraki bir tarihte verilmiş olmalıdır. Taahhütname ilk sözleşme yazılırken alındığı takdirde geçersizdir (Y.6.HD.23.01.1995–322/461). Gelecek yıllarda kira akdi yenilenirken alınan taahhüt geçerlidir (Y.6.HD.15.12.1987–14324/13238).
- Birden fazla kiracısı olan sözleşmelerdeki kiracılardan birisinin tek başına verdiği
tahliye taahhüdünün geçerli olmayıp, tüm kiracılar tarafından verilmesi gereklidir (Y.6.HD.19.10.1982–9004/9099).
- Aile konutları için eşlerden birinin tek başına verdiği tahliye taahhüdünün geçerli
olmayacağı Medeni Kanun gereğidir (MK.194- TNB 2002/16, 2006/36 Genelge).
- Tahliye taahhüdü, kayıtsız ve şartsız ve belli tarihte kiralanın tahliye edileceği
taahhüdünü veren bir taahhütname olmalıdır (Y.6.HD.19.01.1992–1499/168).
Bu nedenle, “yeni dönem kira miktarı üzerinde anlaşma olursa akdin devam edeceği, anlaşma olmazsa kiralanın tahliye edilmesi” gibi ifade kesin tahliye taahhüdü olarak kabul edilemez (Y.6.HD.19.01.1992–1499/168).
Ayrıca tahliye tarihi açık şekilde gün, ay, yıl belirten şekilde yazılmalı,“(Ocak) ayı içinde, (Ocak) ayı sonuna kadar” ve benzeri tarihler yazılmamalıdır.
- Bir yıllık ilk kira sözleşmesinin yapılmasından sonraki bir tarihte verilmiş olan, “yeni
(gelecek) kira dönemindeki 3 ay içinde mal sahibinin ihbarda bulunması şartı ile kesin olarak tahliye edeceği” şeklinde yazılmış olan şartlı (ihbar şartı) taahhütnamenin geçerli olduğu kabul edilmiştir (Y.6.HD.18.03.1988–16218/4107).
2- KONUT İHTİYACI SEBEBİYLE TAHLİYE ( 6570 S.K.7/b )
6570 s. Kanunun 7/b maddesine göre kiralayan, gayrimenkulü kendisi veya eşi veya çocukları için kullanma ihtiyacında kalırsa, ihtiyaç sebebine dayanan tahliye davasını, kira sözleşmesinin bitiminde açabilir.
Yargıtay içtihatlarına göre malik ve intifa hakkı sahibinin dava açabileceği kabul edilmiştir. Kuru mülkiyet ve intifa hakkı farklı kişilere aitse, malik sıfatıyla kuru mülkiyet sahibinin tek başına dava açma hakkı bulunmayıp, intifa hakkı sahibi ile birlikte dava açması gerekir (Y.6. HD. 03.11.1992–11798/12411).
Kanunun yazım biçiminden, bu davayı ancak gerçek kişilerin açabileceği anlaşılmakta ise de uygulamada bazı tüzel kişilerin lojman ihtiyacı sebebiyle açtıkları davalar mahkemece bu madde kapsamında değerlendirilebilmektedir.
Tahliye davasının, kira akdinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılması gerekeceği yerleşmiş içtihatlara göre İcra İflas Kanunu hükümlerine göre belirlenmiş olup bu süre dava şartı olduğundan süresinde açılmamış davanın reddi gerekecektir.
Oysa dava süresini koruyan ihtarnamenin kira süresi dolmadan, dava hakkı olan kiralayan, malik veya vekili tarafından, akdin yenilenmeyeceği iradesi bildirilerek çekilmesi ve karşı tarafa ulaşması halinde, yeni dönemin sonuna kadar her zaman tahliye davası açma hakkı saklı kalır. Bu nedenle süre kesici ihtarnamenin önemi büyüktür.
Kiracı birden fazla ise dava arkadaşlığı sebebiyle ihtarnamenin tüm kiracılara çekilmesi ve tebliği gerekir ( buradaki eksikliğin sonradan giderilebilmesi mümkün görülmemiştir).
Kiralayan birden fazla ise tüm kiralayanların birlikte ihtarname keşide etmeleri gerekmektedir (dava ikamesi sırasında kiralayanlardan birinin dava dışı kalması halinde sonradan davaya dâhil edilmesi mümkün olduğundan, ihtar çekerken zorunlu olan birlikteliğin kaldırılması gerektiği ileri sürülmektedir).
Yargıtay kararlarına göre, tahliye sebebi olarak gösterilen ihtiyaç iddiasının samimi olması gerekmektedir. Davacının ( ya da eşi ve çocuklarının) sağlık sebebiyle tam teşekküllü hastane bulunan yerde oturmaları gerektiği ihtiyacı (Y.6.HD.25.09.2003 – 6287/6402) , 1971 doğumlu olup ailesi ile birlikte, babasının evinde oturmakta olan davacının kendi evinde oturma isteği ihtiyacı ( Y.6.HD.06.07.2004-5570/5622), bir yıldan beri nişanlı olup, bir kısım eşyalarını almış olan davacının ihtiyaç iddiası (Y.6.HD.10.03.2003-1043/2338) samimi ve kanıtlanmış sayılmıştır.
3- İŞYERİ İHTİYACI SEBEBİYLE TAHLİYE (6570 S.K. 7/c)
Kanuna göre kiralayan, kendisinin, eşinin veya çocuklarının meslek ve sanatlarını icra etmeleri için kiralananın tahliyesini isteyebilir.
Kiralayan olmayan malikin de dava açabileceği içtihatlarla kabul edilmiştir.
Taşınmazın birden fazla maliki varsa pay ve paydaş çoğunluğu ile dava açabilirler. Ancak iştirak halinde mülkiyette bütün ortakların birlikte hareket etmeleri zorunludur (Y.6.HD.15.04.1993–4109/4619). İntifa hakkı sahibinin de ihtiyaç iddiası ile dava açma hakkı vardır (Y.6.HD. 20.04.1993–4829/5403). İhtiyaç sahibi bir tüzel kişiyse onun da ihtiyaç nedeniyle, kanuni temsilcisi eliyle dava açma hakkı vardır ( Y.6.HD. 04.03.1974–908/942). Birden çok kiracı varsa tüm kiracılara karşı dava açmak gerekir. Kiracı tüzel kişiyse dava tüzel kişinin temsilcisine değil, tüzel kişi hasım gösterilerek açılmalıdır. Buna uygun olarak ihtarnamenin muhatabı da tüzel kişilik olmalıdır. 6570 sayılı kanun kapsamındaki tahliye davalarında davanın süresinde açılmış olduğu hususu bir kamu düzeni konusu olduğundan mahkemece resen nazara alınır ancak buna rağmen ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğunun sübuta ermesi şarttır. İçtihatlardan örneklendirirsek, ihtiyaç iddiasının neye dayandığının ve kiralananda ne iş yapacağının açıklanması gerekir (Y.6.HD.6.12.2005- 10167/11263), davacı minibüs işletmesi işinden vergi mükellefidir; bir işi varken ikinci iş yapma isteği tahliye nedeni olamaz (Y.6.HD.05.07.2004–5604/5508), dava 6570 s.Kanundaki tahliye nedenlerinden hiç birine dayanmadığı için reddine ( Y.6.HD.27.04.2004–3140/3176).
6570 sayılı Kanunun 7/son fıkrası hariç diğer fıkralarındaki tahliye nedenlerinde davanın akdin bitmesinden sonra açılacağı söylense de ne kadar sonra olduğu belirtilmediğinden bu süre konusu İcra İflas Kanunu hükümlerinden yararlanılarak içtihatlarla, akdin bitiminden itibaren bir ay olarak kabul e4dilmiştir. Bu konu dava şartı olduğundan, hak kaybı olmaması için, kira süresi bitmeden, akdin yenilenmeyeceği iradesi karşı tarafa ulaşmış ise o kira döneminin sonuna kadar her zaman tahliye davası açılabilir (Y.6. HD. 09.03.1993–2767/3002).
6570 sayılı kanun, süreli akitleri kastetmiş olduğundan, süresiz akitlerde dava açma süresi B.K. 262. maddedeki sürelerden yararlanılarak hesaplanır. Buna göre 6 aylık bir dönemin sonu için üç ay önce ihtarın kiracıya ulaşması halinde o dönemin sonuna kadar dava açılabilir.
Süre koruyucu ihtarın, dava hakkı olan kiralayan, malik veya vekilleri tarafından çekilmesi gerekir. Dava hakkı ile ilgili olan dava süresinin hesaplanmasında süre kesici ihtarın büyük bir öneminin olduğu açıktır. Kiralayan ve kiracının birden fazla olması halinde, mecburi dava arkadaşlığı nedeniyle bu yöndeki ihtarname özel önem taşımaktadır. Kiracı birden fazla ise süre koyucu ihtarnamenin tüm kiracılara tebliğ edilmesi gerekir. Buradaki eksikliğin sonradan giderilmesi mümkün görülmemiştir.
4-YENİDEN İNŞA VEYA İMAR MAKSADIYLA ESASLI SURETTE TAMİR,
TEVSİİ VEYA TADİL SEBEBİYLE TAHLİYE ( 6570 S.K.7/ ç)
Bu tahliye sebebi yalnızca 6570 sayılı Kanun kapsamındaki taşınmazlarda söz konusu
olup, B.K. hükümlerine tabi kira sözleşmelerinde dava sebebi olamaz ( B.K.hükümlerine dayanarak akdin feshi ve tahliye kararı için sadece kanuni sürelere uyulmuş olması yeterli olup, başka neden aranmaz ) .
Dava açma hakkı, kanuna göre kiralayanındır. Yargıtay içtihatlarına göre malik de dava açabilir. Malik birden çoksa pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması zorunludur. Bu eksiklik davanın açılmasından sonra da tamamlanabilmektedir. Birden fazla kiracı bulunması halinde tamamının davalı olarak gösterilmesi gereklidir. Bu eksikliğin davanın açılmasından sonra tamamlanması mümkün değildir.
Dava süresi, 7. maddeye göre akdin bitiminden itibaren ve yerleşik içtihatlara göre bir aydır. Bu süre dava şartı olduğundan resen dikkate alınacak ve süresinde açılmamışsa hak kayıplarına neden olacaktır. Süre koruyucu ihtarın, akdin bitiminden önce veya dava süresi içinde karşı tarafa ulaşması halinde davanın bir ay içinde açılması şartı kalmaz ve o kira dönemi sonuna kadar açılabilir. Kiracı birden çoksa ihtarnamenin tüm kiracılara tebliği gerekir.
Süresiz sözleşmelerde dava süresi B.K. 262. maddesinden yararlanılarak tespit edilir.
Bu sebebe (7/ç md.) dayanılarak açılan tahliye davasının kabul edilebilmesi için bir takım şartların varlığı gereklidir. Yeniden inşada bina yıkılarak yerine yenisi inşa edilmektedir. Esaslı surette tamirde ise tamir ve onarımın esaslı ve imar amaçlı olması şarttır. Bunu kanıtlayan raporlar ve tasdikli projelerin bulunması gereklidir. Bu konuda tahliye ile ilgili kanun hükümlerinin yetersizliği nedeniyle, Yargıtay uygulamalarına göre, imar planı uygulanması nedeniyle tahliye istekleri 7/ç maddesine uygun sebep kabul edilmektedir.
-Tüm kiralayanlar tarafından, ya da pay ve paydaş çoğunluğu tarafından çekilmeyen ihtarname süre koruyucu nitelikte değildir ( Y.6.HD.07.07.2003–5151/5231).
-Yeni malikin iktisabından önce keşide ve tebliğ ettirdiği ihtarname süre koruyucu nitelikte değildir (Y.6.HD. 14.06.2000- 981/1051).
-Davacı inşaat yapacağını ve ondan sonra ihtiyacında kullanacağını bildirdiğine göre öncelikle inşaat sebebiyle tahliye unsurları üzerinde durulmalıdır (Y.6.HD. 20.01.1998- 137/178).
-Duvar kaldırmadan ileri gitmeyen tadilatın esaslı ve imar amaçlı olduğu söylenemez (Y.6.HD.10.12.1996–11272/11441).
-Davacının ibraz ettiği projenin belediyece onanmadığı anlaşıldığından davanın reddine karar verilmesi gerekir (Y.6.HD.18.09.1995–8663/8187).
-Çevre düzenlenmesi için tahliye istenmişse de bu düzenlenmenin imar planı gereği olduğu, zorunlu hale geldiği iddia ve ispat edilmediğinden davanın reddi gerekir (Y.6.HD.21.09.1993- 8381/8878).
-3 adet dükkanın ara duvarlarının kaldırılması ve tek hacimli dükkan haline getirilmesi isteğinde imar amacının var olduğu kabul edilemez. (Y.6.HD.22.02.1993–1763/2040).
-Yeni bir ısınma sistemine gerek olup olmadığı, binada inceleme yapılarak açıklığa kavuşturulması gerekir (Y.6.HD. 16.01.1989–17037/79).
5- İKTİSAP VE İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYE ( 6570 S.K. 7/d)
İktisap satım, trampa, hibe vs. biçiminde Medeni Kanuna uygun bir iktisap biçimi olmalıdır. 6570 s.Kanunun 7/d maddesi, taşınmazı iktisap eden kimseye, evvelki malik ile kiracı arasında kurulmuş olan kira sözleşmesinin sonunu beklemeden dava açma hakkını tanımıştır. Aslında dava süresi bakımından yeni malike iki çeşit hak tanınmıştır. Mülkiyet hakkı ile birlikte kira sözleşmesinden doğan hakların da geçtiği kabul edilerek yeni malik, eski malik ile davalı kiracı arasında evvelce yapılmış olan kira sözleşmesine dayanarak da dava açabilir. Dilerse eski kira sözleşmesindeki süreyi, dilerse 7/d maddesindeki süreyi seçmekte serbesttir (Y.HD. 04.10.1993- 9085/9566), (5.6.2006-4202/6329), (10.05.2004-3534/3585).
Eski kira sözleşmesinin tanıdığı dava süresini kullanırsa, 7/d maddesinin gerektirdiği altı aylık süreyi beklemeyecek, ihtiyaç iddiasında bulunacaktır. Bu durumda ihtiyaç iddiasının samimi olduğunu kanıtlamak durumundadır, sadece yeni malik olmasından dolayı tahliye kararı verilemez. 7/d maddesinin tanıdığı süreyi doğru olarak kullanırsa altı aylık süreye uyacak ve sadece yeni malik olduğunu ispat etmesi yeterli olacaktır.
Bu maddeye dayanarak dava açma hakkı, kiralananı Medeni Kanun hükümlerine uygun olarak sonradan iktisap eden kişinindir. Bu kişi gerçek veya tüzel kişi olabilir. Kuru mülkiyet sahibi, malik sıfatıyla tek başına dava açamaz (Y.6.HD.08.02.1993- 1004/1205). İntifa hakkı sahibinin tek başına veya kuru mülkiyet sahibi ile birlikte dava açma hakkı vardır (Y.6.HD. 08.02.1993- 1004/1205).
Dava süresi ve ihtarname: İktisap eden kimse, iktisaptan itibaren bir ay içinde kiracıyı yeni malik olduğundan haberdar etmek ve tahliye iradesini açıklamak suretiyle tebliğden itibaren altı ay sonra dava açabilir. İhtarnamede kiracıya altı aydan daha fazla süre tanınmışsa yeni malik o süre ile bağlı olur. İhtar muhataba tebliğ edildiği takdirde dava süresini korur.
İktisap edenler birden çoksa, ihtarnamenin bunların tümü tarafından çekilmesi gerekir. İktisaptan itibaren bir aylık süre geçtikten sonra ihtarname tebliğ edilmişse yeni malik bu sebebe dayanarak dava açamaz (Y.6.HD.23.05.1995–4797/4940).
Kiracı sayısı birden çok ise iktisaptan sonra keşide ve tebliğ olunan ihtarnamede ve açılacak davada tüm kiracıların muhatap gösterilmesi gerekir (Y.6.HD.20.11.2004–8408/8526).
Y.6.HD.28.05.1995 tarih ve 6795/7183 sayılı kararında söz edildiği gibi kanun yeni malike, bu sebebi kullanarak dava açma hakkını bir defaya mahsus olmak üzere tanımıştır.
Kiralanan taşınmazda eskiden paydaş olan bir kişi sonradan yeni pay iktisap ettiğinde, “yeni malik” sayılmadığından 7/d maddesindeki süreden yararlanamaz (Y.6.HD.13.6.2005–4938/6758), (17.11.1993–11810/12061).
Taşınmazın bir kısmının yeni maliki olan biri diğer paydaşların rızasını alarak 7/d maddesine dayanarak dava açabilir (Y.6.HD.18.02.1999–1082/1236).
6- İKİ HAKLI İHTAR SEBEBİYLE TAHLİYE (6570 s.k. 7/e)
Kira bedelinin veya kira farkının (Y.6.HD.12.03.1993–2715/3305) zamanında ödenmemesi nedeniyle kendisine bir kira yılında iki haklı ihtar tebliğ edilen kiracıya karşı ayrıca bir ihtara gerek olmadan, kira sözleşmesi sonunda 7/e maddesi gereğince tahliye davası açılabilir.
Kanuna göre dava hakkı kiralayana aitse de Yargıtay kararlarına göre kiralayan olmayan malik de, kira paralarının bundan böyle kendisine ödenmesini istediğini bildiren bir ihbar ihtarından sonra, iki haklı ihtar hakkını kullanabilir ve bu sebeple tahliye davası açabilir. Daha önce kiracı tarafından malike kira ödemesi yapılmışsa, ihbar ihtarına gerek yoktur.
Birden fazla kiralayan varsa ihtarın hepsi tarafından çekilmesi ve yine davanın da hepsi tarafından açılması, kiracılar birden çok ise yine tamamına ihtarname çekilmesi ve tebliğ ettirilmesi dava şartıdır, eksiklik sonradan giderilemez. (Y.6.HD.29.11.1994–11834/12116, 23.11.1994–11702/11933).
Kanunun 7/e maddesi ihtarların yazılı ihtar olacağını söylemektedir. İhtarın haklı olması, kiranın ihtarnamenin tebliğinden sonra ödenmesi ile değer kazanır. Kira ihtarın tebliğ tarihi ile aynı gün yapılmışsa, kiracı lehine yorumlanır, aksini yani tebliğden sonra ödeme yapıldığını ispat yükü davacınındır. Ayrıca haklılık bakımından kiranın hangi tarihte ne miktarda ödeneceği hususunda tarafların kira sözleşmesinde belirledikleri iradelerine de bakmak gerekir. Kira ödemesinin bu iradenin gerektirdiği tarihte ödenmemiş ve muaccel olması durumunda ihtar haklı olur.. Dava açma süresi kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir aydır (Y.6.HD.06.06.2006–4627/6393), (13.09.1995–7648/7901), (11.09.1995–7347/7762), (19.09.1995–8199/8362).
7- KİRACININ VEYA BİRLİKTE YAŞADIĞI EŞİNİN AYNI ŞEHİR VEYA
BELEDİYE HUDUTLARI İÇİNDE OTURULABİLİR KONUTU BULUNMASI SEBEBİYLE TAHLİYE (6570 S.K. 7/son)
6570 s.Kanun kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı şehir veya belediye hudutları içinde, oturulabilir bir konutunun olmasını, mesken kiralamalarında bir tahliye sebebi saymıştır; bu sebep, iş yeri kiralamalarında tahliye sebebi değildir.
Bu maddeye göre dava hakkı, kirada oturan malike tanınmıştır. Malik olmayan kişinin dava açması mümkün değildir. Malik birden çoksa, tek malikin açtığı davada diğer maliklerin muvafakati aranmalıdır. Dava süresi hakkında bir düzenleme yoktur; her zaman açılabilir. İhbar zorunluluğu yoktur.
8- AKDE AYKIRILIK VE FUZULİ İŞGAL SEBEBİYLE TAHLİYE (6570 S.K. 12)
6570 s. Kanunun 12. maddesine göre sözleşmede aksine hüküm yoksa kiracı
kiralananı kısmen veya tamamen başkasına kiralayamaz. Kira sözleşmesini başkasına devredemez. Kısmen veya tamamen başkasına işgal ettiremez. Buna aykırı davranışta kiracıya karşı akde aykırılıktan, işgal eden ve yararlanan kişiye de fuzuli işgalden tahliye davası açılabilir.
Kiracıya karşı dava açmadan önce BK.256/2 maddesine uygun ihtarın çekilmesi, verilen süre içinde akde aykırılığın giderilmesinin istenmesi ve tebliği gerekir. Fuzuli işgalciye karşı ihtar çekmeye gerek yoktur.
Dava açma hakkı kiralayana aittir. Akitten doğan bir hak söz konusu olduğundan, ancak akdin tarafları dava açabilir (Y.6.HD.23.12.1991–15934/16315). İhtarın da kiralayan tarafından çekilmesi, birden çok kiralayan varsa tümü tarafından keşide edilmesi gerekir. Kiracıya çekilen ihtarda belirtilen süre sonunda kiracı, kiralananı eski hale getirmezse dava açılır. Fuzuli şagile karşı her zaman dava açılabilir. Fuzuli şagil ile kiracı arasında mecburi dava arkadaşlığı yoktur, birlikte veya ayrı ayrı dava açılabilir.
12. maddeye göre akde aykırı hareket eden kiracıya çekilecek olan eski hale getirme ihtarının şekil şartları Borçlar Kanunu 256. maddesinde belirtilen ihtar gibi olmalıdır. 6570 s. Kanunun 1. maddesine göre, hüküm bulunmayan hallerde, Borçlar Kanunun bu kanuna aykırı olmayan hükümlerinden yararlanılacaktır. B.K. 256/2 deki ihtarın şekli ve özelliği, öncelikle dava şartı olması, ihtarda kiracıdan kiralananın eski hale getirilmesinin istenmesi, bunun için kiracıya makul bir süre verilmesi, ihtarın kiracıya tebliğinin gerçekleşmesi, birden çok kiracı varsa hepsine de çekilmesi, birden çok kiralayan varsa hepsi tarafından çekilmesi ve aktin fesh iradesinin açıklanması zorunluluğu vardır ve mahkeme ihtarın kanunun aradığı unsurları taşıyıp taşımadığını resen bakacaktır.
6570 s.Kanunun 12. ve 13. maddeleri, iş yeri kira sözleşmesinde aksine hüküm yoksa kiracının kendine ortak alabileceğini ve dolayısıyla ortağın, fuzuli şagil sayılmayacağını kabul etmiştir.
Yargıtay kararlarından örnekler: Akde aykırılığın giderilmesi için süre verilmediğinden reddi gerekir (Y.6.HD.21.11.2005–8991/10607), Kiralanandaki değişiklikler davacıların miras bırakanının muvafakatı ile yapıldığından tahliye isteği dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz (Y.6.HD.20.10.2003-7492/7423), Teminatın ödenmemesi akde aykırılık kabul edilmez (Y.6.HD. 03.05.2004-3262/3340), Akde aykırılığın derhal giderilmesi sözcüğü yeterli değildir (05.04.2004-2259/2351), kiracılar arasında mecburi dava arkadaşlığı bulunduğundan eski hale getirme ihtarının tüm kiracılar adına keşide edilmesi ve davanın da onlar aleyhine açılması gerekir (29.04.1999-3864/3874), kira sözleşmesinde kiralananın ticarethane olarak kullanılacağı kararlaştırıldığına göre bu ticarethanenin türü hakkında bir sınırlandırma mevcut değildir (16.09.1997-7176/6495), Noterlik dairesi resmi daire niteliğindedir. Noterliğin herhangi bir nedenle boşalması durumunda, atanan yeni noterin kiralananı noter arşiv odası olarak kullanılmasında sözleşmeye aykırı bir davranış yoktur (Y.6.HD. 28.03.1988- 168/4779), ihtara rağmen kiralanan eski hale getirilmediğinden akde aykırılık olgusu gerçekleşmiştir (Y. 6. HD.03.02.1993- 787/1047).
SÖZLEŞME ŞARTLARINDA KİRACI ALEYHİNE DEĞİŞİKLİK YAPILAMAYACAĞI (6570 SK.9)
Kira bedelinin tayini dışında kiracı aleyhine yapılacak her türlü değişiklik kanunun bu maddesi ile yasaklanmıştır.
Yargıtay kararlarından örnekler: Aylık peşin kararlaştırılan kira parasının yıllık peşin ödenmesi şekline dönüştürülmesi kiracı aleyhine değiştirildiğini gösterir (Y.6.HD. 27.04.1993–4926/5076), sözleşme sona ermeden yeni bir sözleşme yapılmasının kiracı aleyhine olduğu kabul edilemez (22.02.1993–1884/1989), 4 yıl süre ile kurulmuş olan kira ilişkisinin bir yıla indirilmiş olması kiracı aleyhine bir değişiklik olarak düşünülebilir ( 21.06.1989-9392/11395).
6570 SAYILI KANUNUN 13. MADDESİNİN UYGULANMASI
Bu hüküm, işyeri ve konut kiralamalarında, eskiden beri kiracı ile birlikte iş yerinde ortak olanlara, ölen kiracının mirasçılarından aynı işi, aynı yerde meslek, sanat ve ihtisasları dolayısıyla bizzat idame ettireceklerin kira sözleşmesini devam ettirmelerine imkân tanımıştır. Maddede söz edilenlerin kira sözleşmesine, B.Kanunun 6570 s.Kanuna aykırı olmayan hükümlerine uygun davranmak koşuluyla bu kanunun yürürlükten kaldırılmasından üç ay sonrasına kadar aleyhlerine tahliye davası açılamaz.
Ayrıca meskenlerde kiracı öldüğünde onunla birlikte oturmakta olan kimseler de ölen kiracının eşi, akrabası olmasa bile sözleşmeden yararlanabilirler, sözleşme hükümleri onlara geçer ve evde oturabilirler (6570/13).
Yargıtay kararlarından örnekler: Kiracının ölümü halinde mirasçıları sözleşmeye uyduğu sürece akdin feshi istenemez (Y.6.HD.02.07.2005222/5555), 6570 s.Kanunun 13. maddesi hükmü sebebiyle konut olan bu yerde ölen kişiyle birlikte ikamet eden kişilerin sözleşmeyi devam ettirdiklerinin kabulü gerekir. Kiracı ile birlikte oturan kayınvalidesinin kiralananda oturması akde aykırılık olmaz (Y.6.HD.15.10.1996- 8848/9048).
BORÇLAR KANUNUNA GÖRE
TAHLİYE SEBEPLERİ
Borçlar Kanunu kira hukukunda temel kanun olup, 6570 sayılı kanunda öngörülen tahliye nedenleri dışındaki tüm tahliye, akdin feshi ve bundan doğan davalarda bu kanun esas alınır. Borçlar Kanunu Adi ve hasılat kirasını tanımlamış ve buna bağlı hak ve yükümlülükleri düzenlemiştir.
ADİ KİRA (BK.248-269)
Adi kira, bir akittir ki kiralayan onunla, kiracıya ücret mukabilinde bir şeyin kullanılmasını terk etmeyi iltizam eder (m.248).
Kiralayan, kiralananı sözleşmedeki kullanıma uygun halde kiracıya teslim etmek ve kira sözleşmesi süresince bu halde bulundurmak ile mükelleftir (m.249).
Borçlar Kanunu 250. maddesi, kiralananda sonradan meydana gelen ayıp karşısında kiracının hakkını düzenlemiştir. Buna göre, kiralanan kira süresi içinde, kiracının kusuru olmaksızın sözleşmeye uygun kullanımı mümkün kılmayacak hale veya değeri azalacak şekle girer ve böyle kalırsa kiracı, kira miktarından münasip bir miktarın düşülmesini isteyebileceği gibi ayıp uygun bir sürede giderilmezse sözleşmeyi fesh edebilir. Bu yetki kiracıya tanındığından tahliye davası değil sözleşmenin feshi davası açılmalıdır.
Adi kira sözleşmesinin konusu menkul veya gayrimenkullerdir. Sözleşme konusu kiralanan menkul mal veya gelir getirmeyen gayrimenkulse adi kira, gelir getiren menkul veya gayrimenkulse hâsılat kirasından söz edilir.
Kira karşılığı olarak ödenen bedel kural olarak paradır. Ancak bedel, bir mal, bir hizmet veya bir şeyi imal etmek (istisna akdi) de olabilir. Karşılıklı irade uyuşması ile icap ve kabul ile oluşan bu sözleşme kişisel hak doğuran niteliktedir. Kiralanan teslim edilmemiş olsa bile sözleşme var sayılır ve hukuki sonuç doğurur. Kiralayanın, kiralananın sahibi olması gerekmez.
Borçlar Kanunu, sözleşmenin geçerliliği için şekil şartı koymamıştır. Yazılı veya sözlü olabilir. Ancak yazılı düzenlenmişse, bunun hükmünü azaltacak ek bir şartın bulunduğu veya sözleşmenin kısmen değiştirildiği hususu yazılı şekilde ispat edilmelidir. Yazılı sözleşmedeki kira başlangıç tarihinin aksi tanık veya karinelerle ispatlanamaz; yine yazılı delil gerekir. Sözleşme süreli veya süresiz olabilir. Yazılı sözleşmeler dahi süresiz yapılabilir. Bu durumda akdin feshi davasının süresinde açılıp açılmadığı hususu BK. 262 deki sürelerden yararlanarak hesaplanır. Feshi ihbarın süresinde yapılması ve davanın da süresinde açılması akdin feshi ve tahliye kararı için yeterlidir. (6570 s.Kanuna tabi gayrimenkullere ilişkin tahliye davalarında olduğu gibi başkaca bir tahliye sebebinin varlığı ve ispatı aranmaz.)
Devlet İhale Kanununa göre kurulan kira sözleşmelerinin yazılı olarak yapılması gerektiği söylenebilir.
Yargıtay kararlarından örnekler
Sözleşme yapılırken kiralananın inşaat halinde bulunması kiralayanı sözleşmenin amacına uygun kullanılabilir duruma getirme yükümlülüğünden kurtarmaz (Y.3.HD.21.10.2004- 10264/11477).
Kiralananın sözleşmede amaçlanan biçimde kullanılmasının mümkün olmaması halinde kiracının kira parasından indirme veya akdi feshetme ya da tazminat davası açma yetkisi vardır (Y.13. HD. 20.02.1977- 1163/1067).
Kiralayan akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplardan sorumludur (Y.13.HD.05.12.1994- 9668/10845).
Kullanmanın mümkün olmaması (BK.252)
Kiralanan kiracının kendi kusurundan yahut şahsından meydana gelen mücbir sebepten dolayı kiralananı kullanamadığı yahut sınırlı bir süre kullandığı takdirde kiralayan, kiralananı kullanmaya hazır bulundurmuş oldukça, kiracı kiranın tamamını vermekle mükelleftir. Kiracı kira parasından kesinti yaparak ödemede bulunursa temerrüt ihtarına ve tahliye davasına muhatap olabilir.
Kira akdinin tapuya şerh verilmesi (BK.255)
Kira sözleşmesinin tapuya şerh verilmesi ancak tarafların bu konuda anlaşmış olmalarına ve kira sözleşmesinde açık hüküm bulunmasına bağlıdır. Tescil işlemi malik tarafından ve yazılı olarak yapılabilir.
Tapu siciline şerh verilmiş olmasına göre, 6570 s.Kanunun 7. maddesinin (d) bendine dayanan davacı, şerh sonuna kadar kiracıyı tahliye edemez (Y.6. HD. 10.10.1967- 2505/3962). Tapuya tescil, yeni maliki bağlar (Y.6. HD. 05.06.1967- 848/3962).
Kiracının kiracısı (BK.259)
Borçlar Kanununun bu maddesi kiracıya kiralananı bir başkasına kiralamak veya temlik etme hakkını tanımıştır. Oysa 6570 sayılı Kanun bunun tam aksi olarak bu hakkı tanımamıştır.
Kiralananın kiracı tarafından bir başkasına kiralanması halinde, ilk kiracı ile kiralayanın akdi ilişkisi devam eder; kiracı ile alt kiracısı arasında yeni bir akit kurulmuş olur.
Kiralananın başkasına temliki durumunda kiracı ile kiralayan arasındaki akdi ilişki son bulmaktadır. Kiracı yerine sözleşmeyi devir alan kişi geçer. Yazılı şekilde yapılmadıkça alacağın temliki geçerli olmaz (kiranın devri BK. 162 vd. maddelerindeki alacağın temliki hükümlerine uygun olarak yapılmalıdır).
Kira sözleşmesine devir yasağı konabilir.
BORÇLAR KANUNUNDAKİ AKDİN FESHİ VE TAHLİYE SEBEPLERİ
1- Geçici Tahliye (BK.251)
Bu tahliye isteği sözleşmenin feshi amaçlı olmayıp, hem BK. ve hem de 6570 s.
Kanuna göre yapılmış olan kira sözleşmelerinde uygulanabilir. Tamiratın zorunlu olduğu durumlarda (mahkeme bunu bilirkişi ile tespit ettirmelidir) kiracı tamiratın yapılmasına izin vermek zorundadır.
Geçici tahliye davası bir süreye bağlı değildir.
2- Kiralananın Temliki (BK. 254)
Kira sözleşmesi kurulduktan sonra kiralanan, kiralayan tarafından başkasına temlik
veya icra takibi veya iflas sonucu kendisinden alındığı takdirde, kiracı kiralananın sonradan maliki olan üçüncü şahıstan ancak onun kabulü şartı ile kiranın devamını isteyebilir. Üçüncü şahıs kabule zorlanamaz; yeni malik eski kira sözleşmesi ile bağlı değildir.
Sözleşmede hüküm yoksa yeni malik üçüncü kişi,BK.262. maddedeki süreden yararlanarak akdin feshini isteyebilir. Ancak eski sözleşme tapuya şerh verilmişse yeni maliki bağlar.
Taşınmazı birden çok kimse iktisap etmişse, feshedici nitelikteki ihtarnamenin tüm paydaşlar tarafından çekilmesi, kiracı birden çoksa tüm kiracılara karşı ihtar çekilmesi ve davanın da aynı taraflarca birlikte açılması gerekir.
3- Akde Aykırılık Sebebiyle Feshi ve Tahliye (BK. 256)
Kiracının kiralananı akde aykırı ve fena kullanımı durumunda kiralayan akdin feshini
isteyebilir. Fena kullanım ile akde aykırılık arasındaki fark, ileri sürülen eylem ihtarla giderilebilecek nitelikteyse akde aykırılık, aksi fena kullanımdır. Akde aykırılık nedeniyle tahliye istenebilmesi için kiracıya süreli ihtar keşide ve tebliğ edilmesi zorunludur. İhtarname bu özelliği taşımazsa hiçbir hukuki sonuç doğurmaz.
Bu eksiklik sonradan giderilemez. Birden fazla kiralayan varsa ihtarnamenin tüm kiralayanlarca keşide edilmesi, kiracılar birden fazla ise ihtarnamenin bütün kiracılara çekilmesi gerekir. Kiralayanın dava açması esnasında da bu zorunlu dava arkadaşlığı kuralına uyulması gerekir.
Dava süresi hakkında açık bir hüküm yoktur. Ancak akde aykırılığın giderilmesi ihtarında belirtilen süre bitiminin beklenmesi gerekir.
4- Temerrüt Nedeniyle Tahliye (BK. 260)
Borçlar Kanununun bu maddesine göre kiracı muaccel olan kira bedelini ödemediği
takdirde kiralayan sözleşmenin süresine göre 30 ve 6 günlük süreler tayin ederek kira bedelinin ödenmesini, aksi takdirde akdin feshi ve kiralananın tahliyesi davası açılacağını kiracıya ihtar edebilir.
Temerrüt İhtarının Niteliği:
Kanunun 260. maddesinde sözü edilen temerrüt ihtarında kanun, bir takım şartlar aramıştır. Bunlardan biri süre, diğeri bu süre zarfında usulüne uygun ödeme yapılmadığı takdirde akdin fesh edileceği iradesinin açıklanması ve istektir. Bu iki unsurun bir arada bulunması zorunludur. Bu iki unsurdan birinin bulunmaması o ihtarı geçersiz kılar. Birden fazla kiralayan varsa ihtarın tüm kiralayanlar tarafından keşide edilmesi (ve dava açmaları), birden çok malik tarafından keşide ediliyorsa pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması gerekir.
Dava (ve ihtar) hakkı kiralayana aittir. Yargıtay kararlarına göre kiralayan durumunda olmayan malik veya taşınmazı sonradan iktisap eden yeni malik de dava açabilir.
Dava için belli bir süre öngörülmemiştir. Temerrüt durumunda dava açmak için sözleşme sonunu beklemek gerekmemektedir. İhtarın tebliğinden itibaren orada açıklanan kanuni süre zarfında ihtara konu edilen kira parası ödenmediği takdirde bu süre geçtikten sonra her zaman tahliye davası açılabilir. Burada önemli olan ihtarda tanınan süredir.
5- Kiracının İflası (BK.261)
Hakkında iflas kararı verilen kiracı, birikmiş ve işleyecek kira paraları için uygun bir
süre zarfında teminat vermezse kiralayan kira akdini feshedebilir.
6- Feshi İhbar Sebebiyle Tahliye (BK.262)
Kira sözleşmesinde bir süre tayin edilmemişse, taraflardan her biri BK.262.
maddesindeki sürelerden yararlanarak ihbar suretiyle akdi feshedebilir. Bunun için akitte bunun aksine bir hüküm bulunmamalıdır.
Feshi İhbar İhtarının Hukuki Niteliği ve sonuçları:
Maddede söz edilen feshi ihbar ihtarı bozucu yenilik doğuran bir nitelik taşımaktadır. Bu kanuna tabi adi kira sözleşmesinin feshine ilişkin irade açıklaması karşı tarafa ulaşmakla hukuki sonuç doğurur. İradenin karşı tarafa tebliği ile sözleşmenin bozulduğu Yargıtay’ca ifade edilmektedir (Y.6.HD.4.11.1977- 7179/7354).
Sözleşmede buna aykırı bir hüküm yoksa taraflardan her biri 262. maddeye uygun olmak kaydıyla sözleşmenin feshini isteyebilir. Dava açma (ihtar) hakkı kiralayanın olup, birden fazla sayıda iseler bütün kiralayanlarca ihtarname keşide edilmesi ve dava açılması, birden çok kiracı varsa tümü aleyhine ihtarname keşide edilmesi ve dava açılması gerekir.Bu eksiklik sonradan giderilemez.
Dava süresi: Borçlar Kanunu 262. maddesi 1. fıkrası gereğince altı aylık bir dönemin sonu için üç ay önce feshi ihbarda bulunmak ve altı ayın sonunda dava açmak gerekir. Altı aylık dönemler, sözleşme kurulduğu tarihe göre hesaplanır. Sözleşme kurulduğu tarihten itibaren süregelen zaman altışar aylık dilimlere ayrılır ve bu altışar aylık dilimler de kendi aralarında üçer aylık bölümlere ayrılarak değerlendirilir. Yargıtay’ın son uygulamalarına göre her altı aylık dönem kendi içinde sonuç doğurur. Bir altı aylık dönem için yapılan feshi ihbar ikinci altı aylık dönem için feshi ve tahliye isteme hakkını vermez. İkinci fıkradaki düzenlemede, sözü edilen yerler hakkında bir aylık müddetin sonu için iki hafta önce yapılacak feshi ihbar yeterlidir.
BK.262/3. fıkrası diğer menkul şeyler hakkındaki sözleşmenin her zaman için ve üç gün önce yapılması lazım gelen ihbar ile fesh edileceği hükmünü getirmiştir. Başka bir neden aranmaz.
Yargıtay kararlarından örnekler:
BK. kapsamına giren yerlerin tahliyesi için feshi ihbar yeterli olup başka bir sebep aranmasına gerek bulunmamaktadır (Y.6.HD.1.12.2005–9404/11003),
BK.na tabi sözleşmelerde davanın süresinde açılması halinde başka neden aramaya gerek yoktur (Y.6.HD.06.10.2003- 6735/6776).
Sözleşme yapıldıktan sonra arsa üzerine yapı yapılması sonuca etkili değildir (Y.6.HD.27.04.2004- 3096/3194).
Süreli olarak kurulan sözleşme süresize dönüşmüş, feshi ihbar süresinde yapılmadığından davanın reddi gerekir (Y.6.HD.06.10.2003–6733/6774).
Kiralanan musakkaf nitelikte olmadığından belediye sınırları içinde olsa dahi uyuşmazlığın BK. hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir (Y.6.HD.23.01.1995–341/528).
Feshi ihbar sebebiyle tahliye davası açılabilmesi için akdin başlangıcının belli olması gerekir. Satın alma tarihi akdin başı olarak kabul edilemez (Y.6.HD.22.02.1994- 1894/2130).
7- Süre Bitimi Sebebiyle Akdin Feshi (BK. 263)
Kira sözleşmesi belli bir süre için akdedilip de bu müddetin sonunda kiralayanın bilgisi
dahilinde ve onun muhalefeti olmaksızın kiralananın kullanılmasına devam olunduğu veya sözleşmede feshi hakkında gösterilen ihbarı iki taraftan hiçbiri yapmadığı takdirde, hilafına bir kayıt yoksa sözleşme süresiz olarak yenilenmiş sayılır.
Buna göre süreli olarak yapılan sözleşmelerde sürenin sonunda taraflardan her biri hiçbir neden göstermeden sadece süre bitimi nedeniyle akdin feshini isteyebilirler.
Süre bitiminden önce akdin yenilenmeyeceği hakkındaki irade karşı tarafa ulaşmışsa o takdirde kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılması zorunlu değildir. Tahliye davasını kiralayan açabilir. Kiralayanlar birden fazla ise feshi ihbarın tüm kiralayanlar tarafından yapılması (davanın da onlar tarafından açılması), kiracı sayısı birden çok ise feshi ihbarın tüm kiracılara yapılması (davanın onlar hakkında açılması) gerekir.
8- Önemli Sebeplerden Dolayı Akdin Feshi (BK. 264)
Borçlar Kanunu 264. maddesi, adi kira sözleşmesi kurulduktan sonra akdin icrasını dayanılmaz hale getiren sebeplerin ortaya çıkması halinde her iki tarafa fesih hakkı tanıyan bir maddedir. Buna göre mühim sebepler ortaya çıktığında taraflardan her biri, diğerine tam bir tazminat vermek ve kanuni sürelere riayet etmek şartıyla kira müddetinin bitiminden evvel feshi ihbar edebilir. Bu maddeye konu edilen sözleşmenin süreli olması ve gayrimenkule ilişkin bulunması şarttır.
Yargıtay kararlarından örnekler:
Davacının aldığı kira bedelinden fazla vergi ödediği, davacı ile davalının istilaf eylediği elektrik şirketi arasında şartlarının ikinci maddesi davacının BK.’nun 264. maddesine müsteniden akdin feshini ihbar etmesine mani bir hüküm ihtiva etmemektedir (Y.6.HD.05.03.1958- 6727–25).
Kira parasının az olması sözleşmenin yerine getirilmesini dayanılmaz duruma getiren nedenlerden değildir (Y.13.HD.22.05.1986- 5195/5293).
9- Kiracının Ölümü Sebebiyle Akdin Feshi (BK. 265)
Bu madde kiracının ölümü halinde kiralayan veya kiracının mirasçılarına akdi fesh
etme yetkisi tanımıştır.
HÂSILAT KİRASI (BK.270–298)
Hâsılat kirası bir akittir ki onunla kiralayan, ücret mukabilinde hâsılat veren bir malın veya hakkın kullanılmasını ve semerelerinin toplanmasını kiracıya terk etmektedir. (BK.270) Kira para, semere veya hâsılatın belli bir bölümü olabilir.
Hâsılat Kirası sözleşmesi rızai bir sözleşme niteliğindedir. Sözleşmenin kurulabilmesi için icap ve kabul yeterli olup teslim zorunlu değildir. Kanun kira sözleşmesi için bir şekil şartı ön görmemiştir; süreli olarak yapılması zorunlu değildir.
Yargıtay kararlarından örnekler:
Kiralanan gazino ve demirbaş eşyalar ile gazino önündeki plajı hasılat kirası niteliğindedir (Y.6.HD: 20.10.2003-7529/7405).
Kaplıca ile birlikte işletmesinin kiraya verilmesi hasılat kirası niteliğinde olup özel mülkiyete konu ve belediye sınırları dışında olan iskele 6570 sayılı kanun kapsamında değildir (Y.HGK.28.03.1980-6-116/1452).
Karpuz tarlası olarak kiraya verilen tarla hâsılat kirasına konu teşkil eder (Y.6.HD. 20.01.1993-373/286).
Kasap dükkanının işletme ruhsatı ile birlikte kiraya verilmesi hasılat kirası niteliğindedir (Y.6.HD.05.05.1992-5717/6122).
Hâsılat kirasında, kiralananda pay iktisap eden kimse tek başına çektiği ihtarla dava açamaz. Davanın dayanağını BK.276 delaletiyle 285. maddesi teşkil etmekte olup feshi ihbarın pay ve paydaş çoğunluğu tarafından yapılması gerekir (Y.6.HD.13.11.1996-10213/10380).
Hâsılat kirasına konu olan yerin kira akdinden sonra kiralayan tarafından başkasına temliki halinde yeni malikin tahliye davası açabilmesi için BK’nun 276. maddesinde öngörülen altı aylık süreye uyma zorunluluğu vardır (Y.6.HD.16.10.1995-9679/9841).
BK. 276. maddesine göre kira akdinden sonra kiralayan tarafından kiralanan başkasına satılmışsa, kiracı tarlayı satın alanın muvafakati ile kullanabilir (Y.6.HD.11.12.1980-6079/11296).
Akit daha önce feshe müsait değilse üçüncü şahsın altı aylık mehle riayeti zorunludur ( Y.6.HD.02.05.1965-6856/1558).
Hasılat sözleşmesinin devri sebebiyle, kiralayan akdi feshedebilir (Y.6.HD.22.09.1967-1967/3698).
1- Feshi İhbar Sebebiyle Tahliye (BK.285)
Adi kirada bu maddenin karşılığı 262. maddedir. BK.285. maddesine göre müddet hakkında sözleşme veya mahalli adet-görenek ile hilafına bir hüküm tayin edilmemişse iki taraftan her biri en az altı aylık bir ihbar müddetine riayet etmek şartıyla sözleşmeyi fesh etmek yetkisine sahiptir. Dava hakkı kiralayana aittir. Kiracılar birden fazlaysa feshi ihbarın tüm kiracılara yapılması, kiralayanlar birden fazla ya da kiralayanın ölümü sonunda birden fazla mirasçı kalmış ise feshi ihbar ihtarının hepsi tarafından yapılması ve davanın da aynı esaslara uygun olarak açılması zorunludur. Bu konudaki eksiklik sonradan giderilemez.
Dava süresi konusunda sözleşme veya mahalli adet- göreneklerle hüküm tayin edilmemişse taraflardan her biri en az altı aylık bir ihbar süresine uymak şartı ile sözleşmeyi feshedebilir.
2- Süre Bitimi Sebebiyle Akdin Feshi ve Tahliye (BK.287)
Bu maddeye göre kira sözleşmesi belli bir süre için yapılmış olup, sürenin sonunda
kiralayanın bilgisi dahilinde ve onun muhalefeti olmaksızın kiralananın kullanılmasına devam edildiği veya sözleşmede feshi hakkında ihbarı taraflardan hiç biri yapmadığı takdirde, aksine sözleşme yoksa bir senelik sürenin bitiminden altı ay evvel ihbar suretiyle fesh olununcaya kadar seneden seneye sözleşme yenilenmiş sayılır (adi kiraya ters, 6570/11. maddeye benzerdir). Dava hakkı kiralayana aittir. Kiralayanların ve kiracıların birden fazla kişi olmaları durumunda zorunlu dava arkadaşlığı kuralı gereğince feshi ihbar ihtarı keşidesi, tebliği ve dava açmada tüm kiralayanlar tarafından tüm kiracılara olarak uygulanması zorunludur.
Dava süresi, süreli sözleşmelerde akdin yenilenmeyeceği iradesi, süre bitmeden karşı tarafa ulaşmışsa bir aylık süreye bağlı kalmak gerekmez. Bu madde hâsılat kiralarında akdin süresi sonunda akdi fesh yetkisini hem kiralayana, hem de kiracıya tanımıştır. Taraflar bunun için herhangi bir sebep göstermek durumunda değildir.
Yargıtay kararlarından örnekler:
Süre bitmeden tahliye iradesi kiracıya bildirildiğinden dava süresinde açılmıştır (Y.6.HD.19.04.2004- 2699/2898).
Kiralananda kesme çiçek üretimi yapıldığından sözleşme hasılat kirası niteliğindedir, süreli olduğundan BK.287. maddesine göre uyuşmazlık çözülmelidir (Y.6.HD.15.07.2003-5389/5375).
Kiralanan zirai ekim dikim yeridir. Hâsılat kirası hükümlerine tabidir. Uyuşmazlığın BK.287. maddesine göre çözümlenmesi gerekir (Y.6.HD.03.02.2003-403/525).
Sözleşmeye göre balık üretme havuzu olan kiralananda balık üretildiğine göre hasılat kirası olarak kabul edilmesi icap ed er. İhtar altı ay öncesini kapsamakta ise de bir yıllık süre dolmadan açılan dava süresinde değildir (Y.6.HD.23.01.1996-389/490).
Kiralanan yazılı sözleşmeye göre tarla olarak kiraya verilmiştir. Bu durumda BK. hükümlerine tabi olduğu anlaşılmaktadır. Kiralanana sonradan bina yapılmış olması vasfını değiştirmez. (Y.6.HD.30.10.1995- 10285/10492).
Hâsılat sözleşmesindeki tahliyeye ilişkin özel şartlar geçerlidir ve tarafları bağlar (Y.6.HD. 15.04.1993-4052/4600).
Kiracının kiracısı (BK.284)
Bu maddeye göre kiracı, kiralayanın rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiraya veremez. Bununla birlikte kiracı, kiralanana dâhil olan bazı yerleri kiralayana zarar verecek bir sonuç doğurmamak şartıyla kiraya verebilir. Maddenin son fıkrası böyle bir kiraya ve kiralayan tarafından müsaade edilen ikinci kira, alelade ikinci kiraya ilişkin kaidelerin kıyasen uygulanacağını ifade etmiştir.
Hâsılat kirasına konu edilen tarlalar davalıya devir edildiğinden davalı fuzuli şagil durumundadır (Y.6.HD.09.12.1991- 15155/5457).
Hâsılat sözleşmesinin devri nedeniyle, kiralayan akdi feshedebilir (Y.6.HD. 22.09.1967- 1967/3698).
Hâsılat kirasında kiracının temerrüdü (BK.288):
Kiracı kirayı vadesinde ödemezse kiralayan 60 günlük süre tayin ederek birikmiş olan kira bu süre içinde ödenmediği takdirde, sürenin sonunda akdi feshedeceğini kiracıya ihtar edebilir. Süre, tebliğ tarihinden itibaren başlar. Bu sürenin kısaltılmasına veya kiranın ödenmemesi halinde akdin hemen feshedileceğine dair yapılan kira akitleri geçerli değildir.
Temerrüt İhtarının Niteliği:
Kiracının temerrüdü için hâsılat kirasında tanınan süre 60 gündür.(Adi kirada sözleşmenin süresine göre 6 ve 30 gündür).
Kiracıya gönderilen temerrüt ihtarında, kira bedelinin ne kadar süre içinde ödeneceği
ve kira parası bu süre içinde ödenmediği takdirde akdin feshedileceği açıklanmalıdır. Kanuni süreyi ve tahliye iradesini bir arada bulundurmayan ihtarname yasal uygunlukta olmadığından hukuki sonuç doğurmaz. Kiralayan ve kiracılar birden çoksa zorunlu dava arkadaşlığı kuralına uygun olarak ihtar çekilmeli ve dava açılmalıdır.
Dava açma (ve ihtar çekme) hakkı kural olarak kiralayana aittir. Dava süresi, kiracıya çekilen ihtardaki kanuni süre olan 60 günün bitiminden sonradır. Bu sürede kira parası ödenmediyse dava açılır.
Dava konusu yer tüm demirbaşlarla davalıya kiraya verildiğine göre hâsılat kirası niteliğinde olup davalıya 60 günlük ödeme süresi verilmelidir (Y.6.HD.26.05.1997- 4653/4876).
Hâsılat kirasında kiralayanın feshi hakkı ( BK.289):
Bu maddenin işletilebilmesi için kiralananın işletilmesine ve korunmasına ilişkin borçlarına kiracının, “ehemmiyetli” bir tarzda muhalefet etmesi ve tayin edilen uygun bir süre içinde borçların ifa edilmemiş olması lazımdır.
Kural olarak kiracı, kiralananı sözleşmedeki amacına uygun bir şekilde kullanma ve işletme borcu altındadır. Bunun aksi akde aykırılık teşkil eder ve fesh nedeni olur. Hâsılat kirasında kiracının şahsı önem taşır.
Dava açma hakkı kiralayanındır; dava açmadan önce kiracının borçlarını yerine getirmesi bakımından ona uygun bir süre vermesi gerekir. Taraflardaki kişi sayısı birden çok ise zorunlu dava arkadaşlığı kuralına uygun olarak ihtar çekmek ve dava açmak gerekir.
Yargıtay kararlarından örnekler:
Hasılat kirasında akde aykırılık sebebiyle açılan tahliye davasının kanuni dayanağını BK.’nun 289. maddesi teşkil ettiğinden kiralanana özenle bakımın sağlanıp sağlanmadığının saptanması gerekir (Y.6.HD.09.12.1997- 10202/10390).
Hasılat kirasında akde aykırılığın gerçekleşip gerçekleşmediğinin BK. 289. maddesine göre araştırılması gerekir (Y.6.HD.09.12.1997-1202/10390).
KAYNAKCA: 1.Kira Kanununa Göre Tahliye Davaları-Müslim Tunaboylu
2.Borçlar Kanununa Göre Tahliye Davaları-Müslim Tunaboylu