Merhaba arkadaşlar
Kentsel dönüşüm kapsamında , müteahhit ve hak sahipleri arasında yapılacak olan sözleşmelerde, tapu kayıtlarında haciz, ipotek veya her hangi bir şerh olması durumunda bu durum sözleşmenin yapılmasına engelmidir.
Muvafakatname aranılmadan işleme devam edilebilir mi ?
Abi bulunduğumuz bölgede çok sık yapıyoruz..
Kentsel dönüşüme tabii olan yer ile alakalı Müteahhit ve Arsa Sahipleriyle "Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" yapıyoruz..
Tapu kaydına bakmıyoruz, soruşturmuyoruz.. (hatta ilgililerin "tapu kaydını ibraz etmedik, sorumluluk tarafımıza aittir" diye beyanlarını alıyoruz)..
Sözleşmenin akabinde vekaletname hazırlıyoruz inşaat işleri ile alakalı.. onun içine de kentsel dönüşüm yetkilerini ekliyoruz.. (kira yardımı vs.)..
Kentsel dönüşüm yasasının 6.maddesine göre; “Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan taşınmazın niteliği, ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder.” denmektedir.
Taşınmaza haciz koydurmuş alacaklıların durumu ne olacak?
İşte bu durum nedeniyle ipotekli taşınmazlarda ipotek alacaklılarının özellikle bankaların yine intifa hakkı sahiplerinin, taşınmaza haciz koydurmuş alacaklıların durumu ne olacaktır sorusu akla gelmektedir.
“ipotek, intifa, haciz haklarında farklı uygulama yollarına gidiliyor”
Yasanın 6.maddesine göre ipotek, intifa, haciz vb. ayni ve şahsi hakların yeni yapılacak taşınmaza da aynen nakledileceği kural olarak benimsenmiştir. Bu durumda yeni yapılacak olan taşınmazda ipotek alacaklısı, intifa hakkı sahibinin hakkının korunduğu görülmektedir. Fakat uygulamada oluşan sıkıntılar nedeniyle tapu müdürlüklerinin bu konuda farklı bir uygulama yoluna gittikleri görülmektedir.
“İpotek ve intifalarda ciddi sorunlar yaşanıyor”
Uygulamada görülen en temel sıkıntı ipotek alacaklısı veya intifa hakkı sahibinin taşınmazda yapılacak olan yeni binada oluşacak olan yeni arsa payları ve müteahhit payı nedeniyle uğrayacağı zararın nasıl giderileceği konusudur. Örneğin intifa hakkı olan bir taşınmazda bir malik intifa hakkı sahibini zarara uğratmak için müteahhitle yapacağı sözleşmede onu zarara uğratacak bir oranı belirleyebilir veya yine ipotek alacaklısı bir bankanın ipoteği zaten korunacaktır düşüncesi ile müteahhitle muvazaalı bir anlaşma yapması yeni dairesini küçük göstermesi müteahhitten haricen para alarak bankayı zarara uğratması mümkündür.
İşte tüm bu durumlar yasada net bir şekilde çerçevesi çizilmediği için büyük bir sorun olarak karşımıza çıkmıştır. Bu kapsamda tapu müdürlükleri Çevre ve Şehircilik Bakanlığından gelen resen işlem yapma taleplerini dikkate almakta ve bu işlemleri yapmaktadırlar. Ancak son dönemde bankalardan gelen ciddi şikayetler ve intifa hakkı sahipleri gibi ayni hak sahiplerinin şikayetleri neticesinde kat irtifakı kurulurken, arsa payı değişikliğine gidilmesi noktasında ipotek alacaklısı, intifa hakkı sahibi ve diğer ayni hak sahiplerinden muvafakat aranması zorunluluğu kuralına geri dönülmüştür. Bu kapsamda müteahhit yeni arsa payı kurulumu yapıp kat irtifakını kurarken ipotek alacaklısından veya intifa hakkı sahibinden onay almak zorundadır.
Eski tarihli ipotekler sorununu
Bu onay alma zorunluluğu çok ciddi bir sıkıntıyı doğurmuştur. Eski tarihli ipotekler sorununu. Eski tarihte bina yapılırken konulan ipotekler bugün ya müteahhit bulunamadığı için ya da o şirket kapandığı için kaldırılamamaktadır. Bu işlemin mahkemelerden kaldırılması çok uzun bir zaman geçirilmesi anlamına gelecektir. işte Bu şekilde çok eski tarihli ve bugün için komik sayılacak bedeller olan ipoteklerin icra daireleri ve icra mahkemeleri yoluyla kaldırılması konusunda çok pratik bir yöntem mevcuttur. Vatandaşlarımızın apartmanları yenilenirken bu şekilde ipotekleri gördükleri anda korkmamaları yukarıda bahsettiğimiz pratik yöntemi kullanarak 3-6 ay içerisinde bu ipotekleri kaldırmaları mümkündür.