Mali Danışmanlık-266-20261
Ankara,17.11.2016
Özü: Gayrimenkul Yatırım Ortaklığının bir başka şirketle ortak inşa ettiği binadan bir bağımsız bölümün satış vaadinde damga vergisi istisnası hk.
G E N E L G E
( 27 )
........................ NOTER ODASI BAŞKANLIĞINA
........................ NOTERLİĞİNE
Gayrimenkul yatırım ortaklığının bir başka şirket ile yapacağı hasılat paylaşımı esasına dayalı inşaat sözleşmeleri kapsamında inşa edilmekte olan bağımsız bölümlerin üçüncü şahıslara satışında düzenlenen ve alıcı şahsın yanısıra, satıcı sıfatı ile gayrimenkul yatırım ortaklığı ile inşaatı ortak olarak yapmakta olduğu şirketin imzasını ihtiva eden satış vaadi sözleşmesine istisna uygulanıp uygulanmayacağı, istisna uygulanmasının söz konusu olması halinde istisnanın gayrimenkul yatırım ortaklığının hissesine isabet eden tutarla mı sınırlı olacağı hususu Gelir İdaresi Başkanlığından sorulmuştur.
Buna göre, gayrimenkul yatırım ortaklığı ile bir başka şirket arasında taraflar için %45 ve %55 nispette pay itibariyle düzenlenen ve düzenleme anında damga vergisi ve harçtan istisnası bulunmayan hasılat paylaşımı esasına dayalı inşaat sözleşmesi kapsamında inşa edilmekte olan binadaki bir bağımsız bölümün üçüncü bir şahsa mesela 100.000 TL bedelle satışında;
- Gayrimenkul yatırım ortaklığının hissesine isabet eden %45 pay ve 45.000 TL üzerinden damga vergisi istisnası uygulanmasının,
- Ortak diğer şirketin hissesine isabet eden %55 pay ve 55.000 TL üzerinden damga vergisi alınarak işlemin tamamlanmasının,
mümkün olup olmadığı, hususunun tereddüt yarattığı ifade edilerek,
Konunun yukarıda belirtilen hususlar çerçevesinde tetkiki ile tayin olunacak görüşlerinin Birliğimize bildirilmesi talep edilmiştir.
Gelir İdaresi Başkanlığından alınan ve Yönetim Kurulumuzun 07.11.2016 günlü toplantısında görüşülen 07.10.2016 günlü ve 101748 sayılı yazıda;
“İlgide kayıtlı yazınız ve eklerinin incelenmesinden, 488 sayılı Kanuna ekli (2) sayılı tablonun IV/21 fıkrasında, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının münhasıran gayrimenkul portföylerine ilişkin alım satım sözleşmeleri ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin damga vergisinden istisna edildiği, ancak düzenlenen satış vaadi sözleşmesinde gelir paylaşımı sözleşmesi esaslarına göre birlikte hareket eden Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ile yüklenici şirketin her ikisinin imzası olduğu durumda istisna uygulamasının, gelir paylaşımı esaslarına göre Gayrimenkul Yatırım Ortaklığının hissesinin belirli olması durumunda, her bağımsız bölüm satışında satış vaadi sözleşmesine Gayrimenkul Yatırım Ortaklığının hissesine isabet eden oranda damga vergisi istisnası uygulanarak, yüklenici şirketin hisse tutarı üzerinden ise hesaplanan damga vergisinin tahsili suretiyle işlem tesisinin mümkün olup olmadığı hususunda Başkanlığımızdan görüş talep edildiği anlaşılmaktadır.
Bilindiği üzere,
…….
488 Kanuna ekli (1) sayılı tablonun "I. Akitlerle ilgili kağıtlar" başlıklı bölümünün A/I fıkrasında, belli parayı ihtiva eden mukavelenameler, taahhütnameler ve temliknamelerin nispi damga vergisine tabi olduğu; (2) sayılı tablonun "IV-Ticari ve medeni işlerle ilgili kağıtlar" başlıklı bölümünün 21 numaralı fıkrasında ise, "Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının münhasıran gayrimenkul portföylerine ilişkin alım satım sözleşmeleri ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin damga vergisinden istisna olduğu hükme bağlanmıştır.
Buna göre, 488 sayılı Kanuna ekli (2) sayılı tablonun IV/21 fıkrası kapsamında bir istisnadan söz edilebilmesi için, söz konusu kağıtların gayrimenkul yatırım ortaklıklarının gayrimenkul portföylerine ilişkin alım satım sözleşmesi ya da gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi olması gerekmektedir.
Bu hüküm ve açıklamalara göre, gayrimenkul yatırım ortaklığı ve yüklenici şirket ile alıcı arasında düzenlenen satış vaadi sözleşmesine, gayrimenkul yatırım ortaklığının portföyüne isabet eden taşınmaz hissesinin tespit edilebilmesi durumunda, satış işleminin hisseleri oranında Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ve yüklenici şirketçe gerçekleştirildiği gözönünde bulundurularak 488 sayılı Kanuna ekli (2) sayılı tablonun IV/21 fıkrası kapsamında yalnızca Gayrimenkul Yatırım Ortaklığının hissesine tekabül eden kısım için damga vergisi istisnası uygulanması mümkün bulunmaktadır.”
şeklinde görüş bildirilmiştir.
Gelir İdaresi Başkanlığı görüşü çerçevesinde, gayrimenkul yatırım ortaklığının bir başka şirket ile yapacağı hasılat paylaşımı esasına dayalı inşaat sözleşmeleri kapsamında inşa edilmekte olan bağımsız bölümlerin üçüncü şahıslara satışında düzenlenen satış vaadi sözleşmelerinde, gayrimenkul yatırım ortaklığının hisse değerinin belli veya hesap edilebilir olması durumunda, bu sözleşmeden;
-Gayrimenkul yatırım ortaklığının hissesine düşen tutar üzerinden damga vergisi aranılmaması,
-Ortak diğer şirketin hisse değeri üzerinden ise gerekli damga vergisinin tahsili gerekmektedir.
Diğer taraftan noterde yapılacak satış vaadi sözleşmeleri için gayrimenkul yatırım ortaklıklarına harç yönünden tanınan bir muafiyet veya istisna bulunmadığından işlemden, toplam değer üzerinden beher imza için nispi harç alınması icabeder.
Bilgi edinilmesini rica ederim.
Saygılarımla
Yunus TUTAR
Başkan
