Mali Danışmanlık-269-20273
Ankara, 17.11.2016
Özü: 6306 sayılı Kanun kapsamında inşa olunan binalardaki bağımsız bölümlerin satışı hk. G E N E L G E
( 30 )
........................ NOTER ODASI BAŞKANLIĞINA
........................ NOTERLİĞİNE
Noterliklerimizden, Birliğimize intikal ettirilen yazılarda, 6306 sayılı Kanununun 7. Maddesinin 9. fıkrasına göre bu Kanun kapsamında riskli yapı raporu kesinleşen;
1- Riskli yapının yerine yapılan binadan üçüncü kişilere:
a) Müteahhit,
b) Arsa ve riskli yapı sahipleri
tarafından yapılacak ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde veya satış vaadi sözleşmelerinde 6306 sayılı Yasada öngörülen istisna hükümlerinin uygulanıp uygulanmayacağı,
2- Riskli yapı sahipleri ile binanın yıkımı ve yeniden yapımı konusunda müteahhitle sözleşme yapılıp istisna hükümleri uygulandıktan sonra, müteahhidin herhangi bir nedenle sözleşmeyi başka bir müteahhide devri veya işi yarım bırakması nedeniyle riskli yapı ve arsa sahipleri tarafından başka bir müteahhitle yeni sözleşme yapılması durumunda da Yasadaki istisna hükümlerinin uygulanıp uygulanmayacağı hususundaki görüş talebi, Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığına intikal ettirilmiştir.
Gelir İdaresi Başkanlığından cevaben alınan ve Yönetim Kurulumuzun 07.11.2016 günlü toplantısında görüşülen 24.10.2016 tarih ve 108389 sayılı yazıda;
“İlgide kayıtlı yazınızdan,
-6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamında inşa olunan binalardaki bağımsız bölümlerin, müteahhit ve riskli yapı sahipleri tarafından üçüncü kişilere satışına ilişkin olarak düzenlenen ön ödemeli konut satış sözleşmelerine veya satış vaadi sözleşmelerine,
-Binanın yıkımı ve yeniden yapımı konusunda riskli yapı sahipleri ile müteahhit arasında sözleşme düzenlenip istisna hükümleri uygulandıktan sonra, müteahhidin herhangi bir nedenle sözleşmeyi başka bir müteahhide devri veya işi yarım bırakması nedeniyle riskli yapı ve arsa sahipleri tarafından başka bir müteahhitle yeni sözleşme yapılması durumunda düzenlenecek bu sözleşmelere,
6306 sayılı Kanunda öngörülen istisna hükümlerinin uygulanıp uygulanmayacağı konusunda görüş talep edildiği anlaşılmıştır.
488 sayılı Damga Vergisi Kanununun 1 inci maddesinde, bu Kanuna ekli (1) sayılı tabloda yazılı kağıtların damga vergisine tabi olduğu, bu Kanundaki kağıtlar teriminin, yazılıp imzalanmak veya imza yerine geçen bir işaret konmak suretiyle düzenlenen ve herhangi bir hususu ispat veya belli etmek için ibraz edilebilecek olan belgeler ile elektronik imza kullanılmak suretiyle manyetik ortamda ve elektronik veri şeklinde oluşturulan belgeleri ifade edeceği hükme bağlanmıştır.
492 sayılı Harçlar Kanununun 38 inci maddesinde, "Noter işlemlerinden bu kanuna bağlı (2) sayılı tarifede yazılı olanları noter harçlarına tabidir" hükmü yer almakta olup; aynı Kanunun 123 üncü maddesinde ise, özel kanunlarla harçtan muaf tutulan kişilerle, istisna edilen işlemlerden harç alınmayacağı hüküm altına alınmıştır.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 1 inci maddesinde, bu Kanunun amacının; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasların belirlenmesi olduğu; 7 nci maddesinin dokuzuncu fıkrasında da, bu Kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamaların, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paraların ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesna olduğu hükme bağlanmıştır.
Bu çerçevede, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı şerhi bulunan yapıların dönüşüme tabi tutulmadan önce hak sahibi malikleri tarafından ilk satışı, devri ve tescil işlemleri ile kanun kapsamında dönüşüme tabi tutulduktan sonra inşa edilen yapıların hak sahibi malikler ile düzenlenecek sözleşme kapsamında hak sahipleri adına tapuya tescilinde harç istisnası uygulanması gerekmekle birlikte, kanun kapsamında inşa edilen konutların hak sahibi malik dışındaki kişilere satışı nedeniyle yapılacak işlemler ile düzenlenecek kağıtlara damga vergisi ve harç istisna uygulanması mümkün bulunmamaktadır.
Buna göre, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı şerhi bulunan yapıların kanun kapsamında dönüşüme tabi tutulduktan sonra, üçüncü kişilere yapılacak satış işlemine ilişkin olarak üçüncü kişilerle hak sahibi malikler veya müteahhitler arasında düzenlenen ön ödemeli konut satış sözleşmelerine veya gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine 6306 sayılı Kanun kapsamında damga vergisi ve harç istisnası uygulanması mümkün bulunmamakta olup, konu hakkında Birliğinize yazılan 17/11/2014 tarihli ve 110707 sayılı yazımızda yer alan görüşümüzde bir değişiklik bulunmamaktadır.
Öte yandan, 6306 sayılı Kanunla, Kanun kapsamında yer alan hak sahibi maliklerle yapılacak işlemlere yönelik istisna öngörülmektedir. Bu nedenle, hak sahiplerinin taraf olmadığı işlemlerin Kanun kapsamında değerlendirilmesi mümkün bulunmamakta olup, yıkım ve inşaat işini yürütmekte olan müteahhidin sözleşme ile yükümlendiği işi ve mukaveleyi bir başka müteahhide devretmesi halinde bu devre ilişkin işleme 6306 sayılı Kanun kapsamında damga vergisi ve harç istisnası uygulanması mümkün bulunmamaktadır.
Diğer taraftan, müteahhidin işi yarım bırakması nedeniyle hak sahibi malikler tarafından başka bir müteahhitle 6306 sayılı Kanun uyarınca binanın yıkımı ve yeniden yapımı konusunda yapılacak sözleşmelerden 6306 sayılı Kanım kapsamında damga vergisi ve noter harcı aranılmaması gerekmektedir.”
şeklinde görüş bildirilmiştir.
Gelir İdaresi Başkanlığının yazısına göre;
1-6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı şerhi bulunan yapıların dönüşüme tabi
tutulmadan önce hak sahibi malikleri tarafından ilk satışı, devri ve tescil işlemleri ile kanun kapsamında dönüşüme tabi tutulduktan sonra inşa edilen yapıların hak sahibi malikler ile düzenlenecek sözleşme kapsamında hak sahipleri adına tapuya tescilinde harç istisnası uygulanması gerekmektedir.
2-Kanun kapsamında dönüşüme tabi tutulduktan sonra inşa edilen konutların hak sahibi malik dışındaki kişilere satışı nedeniyle yapılacak işlemler ile düzenlenecek kâğıtlara damga vergisi ve harç istisnası uygulanması mümkün bulunmamaktadır.
Dolayısı ile, riskli yapı şerhi bulunan yapıların Kanun kapsamında dönüşüme tabi tutulduktan sonra, üçüncü kişilere yapılacak satış işlemine ilişkin olarak üçüncü kişilere hak sahibi malikler veya müteahhitler arasında düzenlenen ön ödemeli konut satış sözleşmelerine veya gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine 6306 sayılı Kanun kapsamında damga vergisi ve harç istisnası uygulanması mümkün değildir.
3-6306 sayılı Kanun kapsamında yer alan hak sahibi maliklerle yapılacak işlemlere istisna öngörüldüğünden, hak sahiplerinin taraf olmadığı işlemlerin kanun kapsamında değerlendirilmesi mümkün olmadığından, yıkım ve inşaat işini yürütmekte olan müteahhidin sözleşme ile yükümlendiği işi ve mukaveleyi bir başka müteahhide devretmesi halinde bu devre ilişkin işleme 6306 sayılı Kanun kapsamında damga vergisi ve harç istisnası uygulanması mümkün değildir.
4-Müteahhidin işi yarım bırakması nedeniyle hak sahibi malikler tarafından başka bir müteahhitle 6306 sayılı Kanun uyarınca binanın yıkımı ve yeniden yapımı konusunda yapılacak sözleşmelerden damga vergisi ve noter harcı aranılmaması gerekmektedir.
Bilgi edinilmesini rica ederim.
Saygılarımla,
Yunus TUTAR
Başkan
