Kat karşılığı inşaat sözleşmesi

VEZNE KODU : 10.1 -Nispi harç ve % 0.825 Damga vergili olduğundan işlemin
değeri girilecek.
- Cezai şart olan hallerde harç sözleşme bedelinden,
damga vergisi, cezai şart yada sözleşme bedelinden
hangisi fazla ise ondan alınır.

10.14 -Sözleşmenin içinde veya devamında vekaletnamede
verilmekte ise bu kod uygulanır.

-İşlem Düzenleme şeklinde fotoğraflı yapılır.

-İbraz edilmişse mülkiyet belgesi fotokopisi eklenir.(Tapu vs.)
Belge ibraz edilmemişse alıcı ve satıcının beyanları bölümüne “Satıcının mülkiyete ilişkin bir belge ibraz etmemesinin taraflarca kabul edildiği” şeklinde bir not eklenmelidir.

-2982 Sayılı Kanun Nedeniyle 1.3.1984 tarihinden itibaren 150 m2 yi geçmeyecek konut yapımı ile ilgili olarak alı­nan kredilerden dolayı düzenlenen kağıtların bu meyanda, Kooperatif-sosyal sigorta ve müteahhit arasında düzenlenen sözleşmelerin, Kat karşılığı arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılacak sözleş­melerin, Yapı kooperatiflerinin Sosyal Sigortalardan ortaklan için aldığı kredi ile bunun ferdileşmesi sırasında tanzim edilen borçlanma sözleş­melerinin, Ticari maksatla inşa edilen konutlarla İlgili satış vaadi sözleş­melerinin damga vergisinden, yapılan işlemlerin de harçtan muaf tutul­ması gerekmektedir.

-Sözleşme değerinin arsanın en son emlak vergisi beyannamesinde yer alan emlak vergisi değerinden az olamayacağı hususunu ikaz edip bu ikazı sözleşmede belirtmek gerekir.2000/59 sayılı genelge

-TNB’nin 2007/6 sayılı genelgesi gereğince gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde inşaata tahsis olunan arsanın işlem tarihindeki emlak vergisi beyan değerinin ilgili belediyesinden alınacak bir yazı ile belgelendirilmesi suretiyle işleme yazılması, ilgililer tarafından daha yüksek bir değer beyan edilmesi halinde ise, bu değerin işleme yazılması gerekmektedir. (Sadece Taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinde)

-Tapuya kayıtlı taşınmazlar için yapılabilir. Tapusuz taşınmazlar için zilyedliğn devri sözleşmesi yapılabilir. (1986/85-Genelge:Gayrimenkul hukuk dilinde tapu siciline tescil edilmiş olan arazi parçasıdır. Bu nedenle bu nitelikte olmayan bir gayrimenkulun satış vaadi sözleşmesine konu olamayacağı)

-Tapuya şerh konulabilmesi için sözleşmede hüküm bulunması gerekir.

- Satıcının beyanı bölümüne "Alıcının dilediği takdirde tek taraflı olarak tapu siciline şerh verdirme hususunda yetkili oduğuna ve bu hususa muvafakat ettiği " ibaresi yazılmalıdır. Yazılmasa da alıcı şerh verdirme hakkına sahiptir. Zamanı gelince alıcı ferağa icbar davası açabilir.

(2644 sayılı Tapu Kanununun değişik 26.maddesi gereğince noterler tarafından yapılan gayrimenkul satış vaadleri tapuya şerhedilebilir. 6.fıkra gereğince “şerhten itibaren 5 yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tesçil edilmezse işbu şerh tapu sicil muhafızı veya memuru tarafından RE’SEN terkin olunur.”)

-Zilyediğin devredilip devredilmediğinin, devir tarihini söz.ye yazmak gerekir. Devir tarihi zamanaşımının başlangıcında önem taşımaktadır.

-Sözleşmeye uyulmaması halinde ne olacağı, cezai şart konulup konulmayacağı sorulup istenirse yazılmalıdır.

-Kesin ferağın hangi tarihte verileceği,

-Sözleşmeye uymamada müeyyidesinin ne olacağı,

Taraflardan birisi yabancı ise mütekabiliyet aranacak.(2008/96 sayılı genel yazı)

-2007/6-Genelge:"...gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde inşaata tahsis olunan arsanın işlem tarihindeki emlak vergisi beyan değerinin ilgili belediyesinden alınacak bir yazı ile belgelendirilmesi suretiyle işleme yazılması, ilgililer tarafından daha yüksek bir değer beyan edilmesi halinde ise, bu değerin işleme yazılarak nispi harç ve damga vergisi uygulanması gerekmektedir. Ayrıca arsa sahibi ve müteahhit arasında arsa bedelinin dışında karşılıklı veya tek taraflı bir para ödenmesi söz konusu olduğu takdirde 2006/31 sayılı Genelgemiz esaslarının dikkate alınacağı tabiidir. "

-2006/31-Genelge:"...inşaata tahsis olunan arsanın toplam değeri ile arsa sahibi tarafından müteahhide devredilecek kısmın değerine arsa sahibi tarafından müteahhide ödenecek paranın ilavesi sonucu bulunacak değerden yüksek olanından nispi harç ve damga vergisi tahsil edilmesi gerekmektedir.
Diğer taraftan bu nevi sözleşmelerde arsa değerinin dışında başkaca parasal bir yükümlülüğe dair düzenleme olmadığı takdirde arsanın toplam değerinin nispi harç ve damga vergisinin hesabında dikkate alınacağı .."

Mali Danışmanlık 1873
Ankara, 26.01.2007
Özü: Kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmelerinde değer uygulaması hk.

G E N E L G E
( 6 )

........................ NOTER ODASI BAŞKANLIĞINA
........................ NOTERLİĞİNE

Adalet Müfettişlerince yapılan teftişlerde kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmeleri yönünden ortaya çıkan durum neticesinde Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğüne gönderilen yazımızla;
...Bilindiği üzere Maliye Bakanlığı görüşüne dayanılarak yayımlanan 1995/59 sayılı Genelgemizde, satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde inşaata tahsis olunan arsanın işlemin yapıldığı tarihteki emlak vergisi değerinden aşağı olmayan bir değer beyan edileceği, noterin bu değerin gerçekten arsanın emlak vergisi değeri olup olmadığını bilemeyeceği cihetle ilgilileri bu yönde ikaz ederek. İlgililerin beyanını işleme imzalarını alarak şerh edecekleri ve işlemi bu suretle tamamlayacakları, ancak bu durumda dahi teamülen çok düşük değerler üzerinden işlemin yapılamayacağı belirtilmiştir.
Bu nevi işlemler noterliklerde öngörülen prensipler çerçevesinde yapılmakta iken, noterlik teftişlerinde denetimi yapan müfettişlerin farklı yaklaşımları ile karşılaşılmış ve bunun sonucunda, müfettişlerce gayrimenkullerin emlak vergisi değerleri ilgili belediyelerden sorularak bir çok işlemde damga vergisi ve harç tamamlatılması uygulaması ile karşı karşıya kalınmıştır.
Gelinen noktada Yönetim Kurulumuzun 07.11.2006 günlü toplantısında yapılan değerlendirme neticesinde noterliklerin böyle bir uygulama ile mağdur edilmemesi bakımından satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde bundan böyle kat karşılığı inşaata tahsis olunan arsanın, işlem tarihindeki emlak vergisi kıymetinin ilgili belediyesinden temin edilecek bir yazı ile belgelenmek suretiyle işleme yazılması gerektiği sonucuna varılmakta ve uygulama birliğinin bu suretle sağlanması gerektiği düşünülmektedir.... şeklinde görüş bildirilerek konu hakkındaki Bakanlıkları görüşü talep edilmiştir.
Konu hakkında Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğünden alınan ve Yönetim Kurulumuzun 18.01.2007 günlü toplantısında görüşülen 04.01.2007 günlü ve 00011 sayılı yazıda;
...Gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde bundan böyle kat karşılığı inşaata tahsis edilen arsanın işlem tarihindeki emlak vergisi kıymetinin ilgili belediyeden temin edilecek bir yazı ile belgelenmek suretiyle işlem yapılmasının, uygulama birliğinin bu surette sağlanmasının düşünüldüğü belirtilerek, Genel Müdürlüğümüzün görüşünün sorulduğu ilgi yazınız ile konu incelendi.
Bilindiği üzere; 492 sayılı Harçlar Kanununun 41. maddesinde noter harçlarının (2) sayılı tarifede yazılı işlemlerden değer veya ağırlık ölçüsüne göre nispi, işlemin nevi ve mahiyetine göre maktu esas üzerinden alınacağı, 42. maddesinin 2. fıkrasında, menkul ve gayrimenkul mallar hakkında alım, satım, taahhüt ve rehinle ilgili her türlü mukavele senet ve kağıtlarda değer gösterilmesinin mecburi olduğu, 63. maddesinde, bu Kanunda sözü edilen ...kayıtlı değer... veya ...emlak vergisi değeri... deyiminin 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29. maddesine göre belirlenen vergi değerini ifade ettiği, 46. maddesinde ise, birbiriyle ilgili işlerin bir arada bulunması halinde yüksek harç alınmasını gerektiren iş üzerinden bir harç alınacağı belirtilmiştir. Benzer şekilde, 488 sayılı Damga Vergisi Kanununun 6/2. maddesinde bir kağıtta toplanan akit ve işlemler birbirine bağlı ve bir asıldan doğma oldukları takdirde damga vergisinin en yüksek alınmasını gerektiren sözleşme veya işlem üzerinden alınacağı hükmü bulunmaktadır.
Sözü edilen Kanun hükümlerinin incelenmesinden de anlaşılacağı üzere, kat karşılığı arsa devri ve inşaat sözleşmelerinde bir değer gösterilmesi zorunlu bulunmakta, dolayısıyla nispi damga vergisi ve harcın bu değer üzerinden tahsili gerekmektedir. Kanunen bildirim zorunluluğu bulunan mükelleflerin vergi değerinden daha düşük beyanda bulunmaları halinde harcın hesabında vergi değerinin esas alınacağı, aradaki farka isabet eden harcın 213 sayılı Vergi Usul Kanununa göre hesaplanan vergi ziyaı cezası % 25 oranında uygulanmak suretiyle ikmalen tarh edileceği 492 sayılı Harçlar Kanununun 63. maddesinin 2. fıkrasında belirtilmektedir.
Diğer yandan, noterlikte yapılan işlemlerden ve düzenlenen kağıtlardan, 488 sayılı Kanun gereğince damga vergisi, 3065 sayılı Kanun gereğince katma değer vergisi, 492 sayılı Kanun gereğince noter harcı ve 210 sayılı Kanun gereğince değerli kağıt bedeli tahsil etmesi gereken noterler, 1512 sayılı Noterlik Kanununun ...Noterlerin Hukuki Sorumluluğu... başlıklı 162. maddesi gereğince, stajyer, katip ve katip adayları tarafından yapılmış olsa bile bir işin yapılmamasından veya hatalı yahut eksik yapılmasından dolayı zarar görmüş olanlara karşı sorumlu bulunmaktadırlar. 492 sayılı Harçlar Kanununun 127. maddesinde ...Bu Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça harçların tamamı peşin olarak ödenmeden harca mevzu olan işlem yapılamaz... denilmektedir. Noterlerin vergi ve harç toplama yükümlülüğüne ilişkin yukarıda arz edilen mevzuat uyarınca ve Devletin vergi kaybına uğramaması düşüncesiyle, yanlış bildirim yapılarak vergi ziyaına sebebiyet verilen işlemlerde, adalet müfettişlerinin gayrimenkullerinin emlak vergi değerlerini ilgili belediyeden sorarak damga vergisi ve harç tamamlattırılması yoluna gittikleri görülmektedir.
Noterliklerde vuku bulan vergi ve harç kaybı olaylarına benzer şekilde mükellef ile vergi daireleri arasında yaşanan tapu harcı ihtilaflarının sona erdirilmesi düşünülerek Maliye Bakanlığının 48 seri nolu Harçlar Kanunu Genel Tebliği 13.09.2005 tarih ve 25935 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanmış söz konusu tebliğ ile 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu hükümlerine göre her yıl belirlenen emlak vergisi değerlerinin belediyeler tarafından elektronik doldurularak tapu dairelerine gönderilmesi istenilmiştir.
Nitekim konuyla ilgili görüşü istenilen Teftiş Kurulu Başkanlığının 14.12.2006 tarih ve 9917 sayılı cevabi yazısında özet olarak, gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde inşaata tahsis olunan arsanın belediyece belirlenen asgari emlak vergisi değerinin işlemlerde esas alınması gerektiği belirtilmiştir.

Bu itibarla; Devletin vergi ve harç kaybına uğramaması, eksik vergi ve harcın öncelikle noterlerden tahsil edilmemesi, asıl mükellefe rücu müessesinin hukuki anlamda ifası mümkün olsa da, fiili olarak uygulanmasında zorlukların yaşanması, bu şekilde noterlerin mağdur edilmemesi ve uygulamada birliğin sağlanması bakımından, bundan böyle gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin kat karşılığı inşaata tahsis olunan arsanın işlem tarihindeki emlak vergisine esas değerinin ilgili belediyeden temin edilecek bir yazı ile belgelendirilmek suretiyle tanziminin veya taraflarca daha yüksek bir değer beyan edilmiş ise bu değerin esas alınması, harç ve damga vergisinin hesabında da Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığının 10.02.2006 tarih ve 7846 sayılı yazısını duyuran 04.05.2006 tarih ve 31 sayılı Genelgenizin göz önünde bulundurulmasının uygun olacağı düşünülmektedir.... denilmektedir.
Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğünün, Teftiş Kurulu Başkanlığı'nca da iştirak edildiği anlaşılan görüşünde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde inşaata tahsis olunan arsanın işlem tarihindeki emlak vergisi beyan değerinin ilgili belediyesinden alınacak bir yazı ile belgelendirilmesi suretiyle işleme yazılması, ilgililer tarafından daha yüksek bir değer beyan edilmesi halinde ise, bu değerin işleme yazılarak nispi harç ve damga vergisi uygulanması gerekmektedir. Ayrıca arsa sahibi ve müteahhit arasında arsa bedelinin dışında karşılıklı veya tek taraflı bir para ödenmesi söz konusu olduğu takdirde 2006/31 sayılı Genelgemiz esaslarının dikkate alınacağı tabiidir.
Bilgi edinilmesini ve gereğinin buna göre yapılmasını rica ederim.
Saygılarımla,

BAŞKAN

Hasan YENİ
(İstanbul 28.Noteri)

Mali Danışmanlık 7378
Ankara,4 Mayıs 2006
Özü: Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde harç ve damga vergisi hk.

G E N E L G E
( 31 )

........................ NOTER ODASI BAŞKANLIĞINA
........................ NOTERLİĞİNE

İLGİ: a) 28.02.1991 günlü ve Gen.Sek. 2118 (1991/7),
b) 16.08.1991 günlü ve Gen.Sek. 8449 (1991/53),
c) 22.08.1995 günlü ve Hukuk 10903 (1995/59),
sayılı Genelgelerimiz.

İlgide kayıtlı Genelgelerimizle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde uygulanacak harç ve damga vergisine ilişkin prensipler açıklanmıştır.
Bununla birlikte uygulamada ortaya çıkan yeni durumlar yönünden İstanbul Noter Odası Başkanlığından alınan bir yazıda, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhide devredilecek olan hisse değerinin mi, yoksa arsanın değerinin mi nispi harç ve damga vergisine tabi tutulacağı sorusu, müracaatçı Oda yazısı ekinde gönderilen Gelir İdaresi Başkanlığına ait 07.09.2004 günlü ve 41425 sayılı yazı da dikkate alınarak, mevcut uygulamanın bir kere daha değerlendirilmesi amacıyla Gelir İdaresi Başkanlığına intikal ettirilmiştir.
Gelir İdaresi Başkanlığına gönderilen yazımızda;
"Bilindiği gibi Bakanlığınızın;
1- 19.02.1991 günlü ve 314-193/13373 sayılı
2- 05.08.1991 günlü ve 314-193/54844 sayılı,
3- 17.07.1995 günlü ve 39463 sayılı,
görüşlerine dayanılarak yayımlanan Birliğimiz Genelgelerinde, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden, inşaata tahsis olunan arsanın emlak vergisi değerinden aşağı olmamak üzere beyan olunacak değer üzerinden nispi harç ve damga vergisi tahsil edilmesi gerektiği duyurulmuştur.
Buna göre kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde başkaca bir değere yer verilmediği takdirde arsanın değerinin nispi harç ve damga vergisine tabi tutulması gerekmektedir.
Diğer taraftan, Genel Müdürlüğünüzün yukarıda belirtilen yazısında, ...Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Mal Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde... nispi harç ve damga vergisi matrahının, bu sözleşme ile müteahhide devri öngörülen kısmın değerine, yine kooperatifçe müteahhide ödenmesi akdolunan bedelin ilavesi ile bulunacak bedel olacağı açıklanmaktadır.
Bu prensipler çerçevesinde incelenen Bakanlığınız görüşünde, arsanın toplam değerinin değil, müteahhide devredilen kısmı üzerinden nispi damga vergisi ve harç alınması Bakanlığınızın evvelki görüşlerini yansıtmadığı sonucuna varılmaktadır."
şeklinde görüş bildirilerek ortaya çıkan uygulama farklılığının giderilmesi talep edilmiştir.

Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığından alınan ve Yönetim Kurulumuzun 25.04.2006 günlü toplantısında görüşülen 10.02.2006 günlü ve 7846 sayılı yazıda ise; "ilgide kayıtlı yazınız üzerine, yazınızda sözü edilen hususlarla ilgili olarak Bakanlığımızda oluşan dosyalar incelenmiş ve konu ile ilgili olarak ekte bir örneği gönderilen aynı tarihli yazımızla İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığına gerekli talimat verilmiştir." denilmektedir.
Bakanlığın İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığına gönderilen ve bir örneği ekte bulunan 10.02.2006 günlü ve 7845 sayılı yazısında, özetle, kat karşılığı inşaat için tahsis olunan arsa ile ilgili olarak düzenlenen "düzenleme şeklinde taşınmaz mal satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinde" 492 sayılı Kanunun 46 ve 488 sayılı Kanunun 6 ncı maddesinin 2 nci fıkrası hükmü gereğince;
- Birbirine bağlı ve asıldan doğma birden fazla akit ve işlem bulunduğu,
- Bu akit ve işlemlerin inşaat için tahsis olunan arsanın toplam değerinin birinci işlem, bu arsadan müteahhidin hissesine düşen kısma, arsa sahibi tarafından müteahhide ödenecek para miktarının ilavesi ile bulunacak değerleri ihtiva eden düzenlemenin de ikinci işlem olduğu,
- Bu suretle bu işlem değerlerinden daha yüksek olanının nispi harç ve damga vergisinin matrahını teşkil edeceği;
belirtilmektedir.
Bu çerçevede inşaata tahsis olunan arsanın toplam değeri ile arsa sahibi tarafından müteahhide devredilecek kısmın değerine arsa sahibi tarafından müteahhide ödenecek paranın ilavesi sonucu bulunacak değerden yüksek olanından nispi harç ve damga vergisi tahsil edilmesi gerekmektedir.
Diğer taraftan bu nevi sözleşmelerde arsa değerinin dışında başkaca parasal bir yükümlülüğe dair düzenleme olmadığı takdirde arsanın toplam değerinin nispi harç ve damga vergisinin hesabında dikkate alınacağı tabiidir.
Gelir İdaresi Başkanlığının İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığına gönderdiği yazının bir örneği ektedir.
Bilgi edinilmesini ve gereğinin buna göre yapılmasını rica ederim.
Saygılarımla,

BAŞKAN

Hasan YENİ
(İstanbul 28.Noteri)

Ek:1

ANKARA, 17.6.1993
Özü : 2886 sayılı Devlet İhale kanununa tabi kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin şekiİ ve değeri Hk.
GENELGE
46

Bir başvurumuz üzerine Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Mü­dürlüğünden gönderilen 26.5.1993 tarih ve 22953 sayılı yazıda:

"Maliye ve Gümrük Bakanlığı Mılli Emlak Genel Müdürlüğünce, Türkiye Noterler Birliği Başkanlığına gönderilen 13.8.1991 tarih ve 37289 sayılı yazıda, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu uyarınca yapılan kat karşılığı inşaat söz­leşmelerinin, noterlikte düzenleme şeklinde yapılmayıp onaylama şeklinde ya­pılmasının istenildiği belirtilerek, bu konuda, ne şekılde işlem yapılması ge­rekitği ve ayrıca vergi kaydı olmayan hazine arsasının işlemde gösterilecek değerinin ne olması gerektiği hususunda Bakanlığınızdan görüş istenilmiş olup, konu incelendi.

1. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz satış vaadi niteliğinde bir söz­leşmedir, Tapuda işlem yapılmasını gerektirir. 1512 sayılı Noterlik Kanunun 89. maddesi ve Medeni Kanunun 634. maddesi hükümleri uyarınca, tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşmelerin noterlikte düzenleme şeklinde yapılması mecburi bulunmaktadır. Onaylama şeklinde yapılması sözleşmeyi geçerkisz kı­Iacaktır.

2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 53. maddesinde ise bütün ihalelerin sözleşmeye bağlanacağı belirtilmiş, ancak bu sözleşmelerin ne şeklide ya­pılacağı konusunda bir hüküm konulmamıştır. Bu durumda, özel bir hüküm ni­teliği taşıyan Noterlik Kanununun 89. maddesi ıle Medeni Kanunun 634. mad­desinin uygulanarak, tapuda işlem yapılmasını gerektiren kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin noterlikte düzenleme şeklinde yapılması gerektiği sonucuna va­rılmalıdır. Yargıtayın uygulaması da bu şekildedir. (Yargıtay 15.H.D.20.12. 1978 tarih ve 1978/2023-2443 ve Yargıtay 14.H.D.28.1.1985 tarih ve 19841 4153 esas 1985i619 karar sayılı kararları).

2. Vergi kaydı olmayan hazine arsasının işleminde gösterilecek değere gelince:
Bilindiği gibi 492 sayılı Harçlar Kanununun 42f2 maddesi uyarınca, menkul ve gayrimenkul malların alımı, satımı, taahhüdü ve devri ile ılgili her nevi mu­kavele, senet ve kağıtlarda değer gösterilmesi mecburi bulunmaktadır. Kat kar­şılığı inşaat sözleşmelerinde de değer bulunması mecburi olup, harç ve damga vergisinin bu değer üzerinden tahsili gerekmektedir.

Bu itibarla, Devlet İhale Kanununa göre yapılan kat karşılığı inşaat söz­leşmelerinde, inşaata tahsis edılen kamu arsasının değerinin gösterilmesi ge­rekir. Vergi kaydı olmayan kamu arsasının değerinin ise arsanın mahalline göre belirlenecek emlak vergisi metre kare birim değerinin, arsanın büyüklüğü ıle çar­pımı sonucu tesbit edilmesi hukukumuza uygun olacaktır." denılmektedir.

Mütalaanın bir örneği Maliye ve Gümrük Bakanlrğı Milli Emlak Genel Mü­dürlüğüne gönderilmiştir,
Bilginizi ve gereğinin buna göre ifasını rica ederim. Saygılarımla,
Türkiye Noterler Birliği
BAŞKAN YARDIMCISI
Fethiye TUNÇSİPER
(Beyoğlu 15. Noteri)

ANKARA, 16.8.1991
Özü: Kat karşılığı ,nşaat sözleşmesi Hk.

G E N E L G E
53

Kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu olan arsanın birden çok sa­hibi bulunması, bunların her birinin müteahhitle ayrı ayrı sözleşme yapmaları halinde arsanın tüm değerinin gösterilip gösterilmeyeceği konusundaki bir tereddüt üzerine Adalet Bakanlığından görüş istenmiş idi. Anılan Bakanlık Hukuk İşleri Genel Müdürlüğünden gönderilen 9.8.1991 tarih ve 35082 sayılı yazıda, konunun Maliye ve Gümrük Bakanlığı Gelir­ler Genel Müdürlüğüne intikal ettirilmiş olup, anılan idareden alınan 5.8.1991 gün ve HARç: 2232314-193/054844 sayılı cevabi yazıdan bir örnek ilişikte gönderilmiştir denilmektedir.

Konuya ilişkin, Adalet Bakanlığınca Birliğimize gönderilen Maliye ve Gümrü Bakanlığı yazısı aynen arkaya çıkarılmıştır.
Bilginizi ve gereğini rica ederim, Saygılarımla.

Türkiye Noterler Birliği BAŞKANI
Uğur KALAFATOĞLU
(istanbul 20. Noteri)

T.C.
MALİYE VE GÜMRÜK BAKANLIĞI
Gelirler Genel Müdürlüğü

GEL : HARÇ: 2232314-193 ANKARA
KONU :

05.08.91 *054844
ADALET BAKANLIĞINA
(Hukuk İşleri Genel Müdürlüğü)

İLGİ: 4.6.1991 gün va 25208 sayılı yazınız.

Yazınız incelendi.

Bilindiği üzere, 492 sayılı Harçlar Kanununun 41 inci maddesinde, no­ter harçlarının (2) sayılı tarifede yazılı işlemlerinden değer veya ağırlık ölçüsüne göre nispi, işlemin nevi veya mahiyetine göre maktu esas üze­rinden alınacağı, aynı Kanunun 42 nci maddesinde ise, menkul gayrimen­kuI mallar hakkında alım, satım, taahhüt ve rehinle ilgili her nevi muka­vele, senet ve kağıtlarda değer gösterilmesinin mecburi olduğu hükme bağlanmıştır.

Mezkür Kanun hükümlerinin incelenmesinden de anlaşılacağı üzere, kat karşılığı arsa devri ve inşaat sözleşmelerinde bir değer gösterilmesi zorunlu bulunmakta ve dolayısıyla nispi damga vergisi ve harcın bu değer üzerinden tahsili gerekmektedir.

Bu çerçevede, arsalarını kat karşılığı müteahhitlere veren kişilerin, mütahhitlerla yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmesinde gösterilmesi ge­reken değer, inşaata tahsis edilen arsanın en son emlak vergi beyanna­mesinde beyan edilen emlak vergisi değerinden az olamayacaktır. Ancak, devir sözleşmesinde gösterilecek değerin, arsanın yukarıda sözü edilen değerinden inşaata tahsis olunmayan kısmına ait değerinin tenzili sure­tiyle hesaplanması gerekmektedir.

Öte yandan, inşaata tahsis olunan arsanın birden çok maliki olması ve hissedarların herbirinin müteahhit ile ayrı kat karşılığı arsa devir söz­leşmesi tanzim etmeleri durumunda, münferiden düzenlenen sözleşmeler hissedarların kendi hisseleri ile ilgili taahhüdü ihtiva edeceğinden, bu ko­nuda düzenlenen sözleşmelerin, sözleşmede öngörülen hisse veya hisse­ler toplamına isabet eden devir üzerinden nispi harç ve damga vergisine tabi tutulması icabeder.
Bilgi edinilmesini arz ederim.

BAKAN ADINA
Ruhi ALEMDAR
Gelirlerler Genel Müdürlüğü
Daire Başkanı
(İmza)
Aslı gibidir.
16.8:1991

ANKARA, 28.2.1991
Özü: Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde gösterilecek değer Hk.

G E N E L G E
7

Bir sorumuza cevaben Maliye ve Gümrük Bakanlığından gönderilen Maliye ve Gümrük Bakanlığının 19.2.1991 tarih ve HARÇ: 2232314/193/ 013373 sayılı yazısında:

Bilindiği üzere, 492 sayılı Harçlar Kanununun 41 nci maddesinde, noter harçlarının (2) sayılı tarifede yazılı işlemlerden değer veya ağırlık ölçüsüne göre nispi, işlemin nev'i veya mahiyetine göre maktu esas üze­rinden alınacağı, aynı kanunun 42 nci maddesinde ise, menkul ve gayri­menkul mallar hakkında alım, satım, taahhüt ve rehinle ilgili her nev'i mukavele, senet ve kağıtlarda değer gösterilmesinin mecburi olduğu hük­me bağlanmıştır.

Mezkür kanun hükümlerinin incelenmesinden anlaşılacağı üzere, kat karşılığı arsa devri ve inşaat sözleşmelerinde bir değer gösterilmesi zo­runlu bulunmakta, dolayısıyle nisbi damga vergisi ve harcın bu değer üzerinden tahsili gerekmektedir.

Öte yandan arsalarını kat karşılığı müteahhitlere veren kişilerin, mü­teahhitlerle yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmesinde gösterilmesi gere­ken, inşaata tahsis edilen arsanın en son emlak vergisi beyannamesinde beyan edilen emlak vergisi değerinden az olamayacaktır. Zira, kat karşı­lığı müteahhide verilen arsanın tamamının aynına yönelik olmak üzere taraflar taahhütte bulunmaktadır. Dolayısıyle, arsa sahibinin bu arsanın karşılığı almak üzere, yapılan konut inşaatından 1/2 hisse alması, aynı iş kağıdında arsanın bütününe ilişkin taahhüdün dışında başka bir işlem veya akdi ifade etmelctedir.

İncelenmesinden de görüleceği üzere, olayda, bir arsanın belli bir kısmının müteahhide satışının dışında, başlangıçta kat karşılığı inşaat sözleşmesi muhteviyatında o arsanın tamamına ilişkin karşılıklı taahhüt­ler düzenlenmektedir. Bu nedenle de 492 sayılı Kanunun 42 nci madde hükmü gereği, tümüyle inşaata konu olan arsanın aynına yönelik taahhüt sebebiyle işlemde, arsanın yukarıda belirtilen değerinin gösterilmesi ve nispi harç ile damga vergisinin bu değer üzerinden tahsil edilmesi zorun­ludur.

Ancak, bir şahsa ait arsanın belirli bir kısmının kat karşılığı olmak üzere, müteahhide verilmesi durumunda, bu konudaki iş kağıdında gös­terilecek değerin, arsanın yukarıda sözü edilen değerinden inşaata tah­sis olunmayan kısmına ait değerinin tenzili suretiyle hesaplanacağı tabii­dir.» denilmektedir.

BiIginizi ve benzeri işlemlerde buna göre işlem ifasını rica ederim. Saygılarımla.
Türkiye Noterler Birliği BAŞKANI
Uğur KALAFATOĞLU
(istanbul 20. Noteri)

Ankara., 10.3.1986
Özü : Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri Hk.

G E N E L G E
(22)

................................................... NOTER ODASI BAŞKANLIĞINA
................................................... NOTERLİĞİNE

Noterlerce yapılan (Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri)' nin şekil bakımından birbirine uymadığı gibi, zaman zaman Birliğimize yapılan başvurulardan bu konuda bazı ihtilaflarında çıktığı anlaşılmaktadır.

Bu nedenle, konu Birlik Yönetim Kurulunda ele alınmış olup, hem Noterler arasında birliği sağlamak ve hem de doğabilecek ihtilâf ve sorumlulukları önlemek amacıyla kanun hükümleri ile yargı kararları çerçevesinde kaleme alınan ekli örneğin tüm noterlere duyurulmasına karar verilmiştir.
Bilinmesini ve gereğinin buna göre ifasını rica ederim.
Saygılarımla,
Türkiye Noterler Birliği
Başkanı Rasim EYÜBOĞLU
(Ankara 24. Noteri)

EK 1 işlem örneği

Düzenleme Biçiminde Gayrimenkul Satış Vaadi Ve Daire Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
(Yazı ve rakamla tarih)

Ben aşağıda imza ve mührü koyan T.C. Kanunlarının tanıdığı hak ve yetkilere sahip bulunan ...........................................:................ Noterlik Dairemde görev yapmakta iken yanıma gelen ve halen .................. .................................... oturduğunu ve ibraz ettiği .................. nüfus idaresinden ........................ tarihinde verilmiş ...:........... sayılı nüfus kimlik cüzdanına göre .................. ilinin .................. ilçesinin ............ mahalle/köyü ............ no.lu hanesinde kayıtlı ........................ oğlu/kızı ve .............. .....:. dan ..................... tarihinde doğma fotoğrafı yapışık
bulunan ........................ (Satış vaadi isteyen arsa sahibi) ile halen ........................ da .................. mahallesinde/köyünde ........ ... nolu evde oturduğunu bildiren ve ibraz ettiği ......:.............. nüfus dairesinden ..................... tarihinde verilmiş fotoğraflı ............... no.lu nüfus kimlik cüzdanına göre ..................... ili .................. ilçesi ............ .. mahallesinde/köyünde . ............ no.lu hanede kayıtlı ........................ oğlu/kızı .................. tarihinde .................. dan doğma .................. ..................... (satın almayı vaad eden inşaatı yapacak olan) bana müracaat ederek satış vaadi ve inşaat sözleşmesi yapılmasını istediler. Kendilerinin okur yazar olduklarını öğrendim. Ve kendilerinin kanuni ehliyeti haiz olduklarını anladım.

Satış vaadinde bulunan arsa sahibi ..................... şu suretle söze başladı : Sahibi bulunduğum .................. nin ...................., semtinde imarın .................. ada ...............,.. parselinde bulunan .................. metrekarelik arsanın .................. hisse itibariyle ............... hissesini ........................ TL. sı karşılığında ve arsa üzerinde ............ katlı ve her katta ......... daire olmak üzere ............... daireli bir bina inşa etmek koşuluyla müteahhit .................. ya satmayı vaad ve taahhüt ediyorum dedi.

Müteahhit . .................. da, bende sözü edilen parsel üzerine her katta ......... daire bulunmak üzere ......... katlı bir binayı plan ve projesine uygun olarak yapmak üzere ......... de ......... hissesini .................. TL. sına almayı vaad ve taahhüt ediyorum dedi.

Arsa sahibi tekrar söz alarak : 1 - ............ hissede ......... hissesinin satış bedeli olan ........................ TL. sı müteahhitten alınmamış olup, buna karşılık müteahhit tarafından inşaat tamamlandıktan sonra ............... kattaki ..................... kattaki .............. ve ...... kattaki ............... daire olmak üzere ............... daire bana ait olacak ve diğer ............ daire müteahhide bırakılacak, ............ hissenin ferağı tarafımdan verilecektir.

2- Bana ait dairelerde, yapılacak inşaata ait teknik şartlar :
a) Bina betonarma olup, bölümleri delikli tuğladan yapılacaktır.
b) Bina kömür kaloriferli ve devamlı sıcak su verebilecek şekilde tamamlanacak, hidrofor ve ayrıca yedek su deposu konulacaktır.
c) Binada yapılacak olan, betonarme, elektrik, su, kalorifer tertibat ve aksamları mimari plan, proje ve teknik şartlara uygun şekilde yapılacaktır.
ç) Binanın dış cepheleri, merdiven ve merdiven girişleri ......... ada ve ......... parselde inşa edilmiş olan binaya uygun şekilde veya aynen benzeri olarak ikmal edilecektir.
d) Binaya bahçe duvarı ve çöplük gibi tesislerin yapımı müteahhide ait değildir.
e) Binanın pis su tesisatında kullanılacak borular'PVO plastik boru, temiz su boruları, galveniz, havagazı ve kalorifer tesisatında kullanılacak bilumum borular ise siyah boru olacaktır.
f) Doğramalar çıralı çam, kapılar pres kaplama, bütün doğramalar yağlı boya ile boyanacak ve kapıların üst kısmı buzlu cam olarak yapılacaktır.
g) Salonlar üçüncü sınıf parke döşeme olacak ve cila yapılmayacaktır.
h) Tavanların tamamı badana, duvarlar kâğıt kaplama olacaktır. Odaların döşemesi marley döşeme yapılacaktır. Mutfak; inşaattaki bütün dairelerin mutfak dolapları çelik dolap olacak, tavanları badana, duvarları ise yağlı boya ile boyanacaktır. Banyolar; Dairelerin banyoları tavana kadar desenli fayans, tabanları kalebodur, bir dairenin banyosuda renkli takım olacak.

Tuvalet; Bütün tuvaletlerde yedi sıra fayans, ufak bir lavabo ve alaturka hela yapılacaktır. Binada kullanılacak radyatörler ............ cinsinden olacaktır. Dairelerin musluk ve bataryaları ........... marka, diğer dört dairenin ise ..........., marka olacaktır.

Elektrik tesisatında normal olarak salonda iki, odalarda birer, mutfakta iki priz olacak, banyoda ise bir adet topraklı priz olacaktır.

İnşaatın devamı süresince inşaata ait bil cümle harçı resim, vergi ve cezalar müteahhide ait olacaktır. Binanın yapım ve ikmali ile ilgili olarak işçilik sigortaları ve arsa vergisi kaza müteahhide ait olacaktır.

Gayrimenkul kıymet artışı vergisi ile emlâk alım vergileri mal sahibinin kendisine bırakılan dairelere ait olmak üzere arsa sahibi ............ a ait olacaktır.

İnşaat ............ tarihinde iskân raporu alınmış bir durumda anahtar teslimi olarak mal sahibine teslim edilecektir. Belirlenen tarihte inşaat ikmal edilip, mal sahibine teslim edilmediği takdirde geçen her ay için müteahhit mal sahibine .................. TL. sı kira bedeli ödeyecektir.

Müteahhit ve satın alma vaadinde bulunan ..................... da; ............... hisse karşılığı olan .................. TL. sına karşılık arsa üzerinde ............... dairelik binayı inşa etmeyi, arsa sahibinin istediği...... daireyi onun isteklerine uygun olarak yapıp, tesilim etmeyi, inşaatta istenilen malzemeyi kullanmayı ve inşaatın tümünü tamamlamayı taahhüt ve bu şartlarla bana verilen hissenin ferağını almayı kabul ediyorum diye sözlerini bitirdiler.

İlgililere tutanağı okumaları için ayrı ayrı verdim, okudular, Hakiki arzularının yazılmış olduğunu beyan etmeleri üzerine tutanak ilgililerle tarafımdan imzalanıp mühürlendi.

(Rakam ve yazı ile tarih)

Not :Okuma ve yazma imkânına sahip olmayanların işlemlerinin iki tanık huzurunda yapılması ve ilgililerin hüviyetlerinin tespit edildiği gibi tespitten sonra beyanlarının alınması, işIem tamamlandıktan sonra tutanağın noter tarafından tanıkların huzurunda okunduğu ve hakiki arzularının yazılmış olduğunu beyan ettiklerinin belirtilmesinden sonra tutanağın ilgililer, tanıklar noter tarafından imzalandığının yazılacağı tabiidir.

Ankara, 20.12.l984
özet : Konut inşaatı ve Kalkınmada Öncelikli Yörelerde yapılacak yatırımlarda vergi, resim ve harç istisna ve muafiyeti Hk.

G E N E L G E
(59)

............................ NOTER ODASI BAŞKANLIĞINA
............................ NOTERLİĞİNE

Konut İnşaatında ve Kalkınmada Öncelikli Yörelerde Yapılacak Yatırımlarda vergi, resim ve harç istisna ve muaflıkları tanınması hakkında Kanunla ilgili sorularımıza Maliye ve Gümrük Bakanlığınca verilen 17.12.1984 gün ve GEL: DMG ; 2101107-1040/83164 sayılı cevapta; «Bilindiği üzere, 1.3.1984. gün ve 18328 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan konut inşaatında ve Kalkınmada Öncelikli Yörelerde Yapılacak Yatırımlarda Vergi Resim ve Harç İstisna ve .Muaflıkları Tanınması Hakkında Ka­nunun, 2 nci maddesinde «Bu Kanun hükümlerine göre uygulanacak is­tisna ve muaflıklar, veraset ve intikal vergisi, damga vergisi, banka ve si­gorta muameleleri vergisi, emlak vergisi, harçlar ve resimler ile Belediye Gelirleri Kanunu gereğince alınan vergi, resim ve harçları kapsar» denil­miş aynı Kanunun 4 üncü maddesinin son paragrafında da 150 m2 yi ge­çen konutlara muafiyet hükmünün uygulanmayacağı belirtilmiştir. Ayrıca söz konusu Kanunun uygulanması ile ilgili olarak 4.5.1984 gün ve 18391 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Konut İnşaatı ve Yatırımlarda Vergi, Resim Harç Muafiyet ve İstisnası Genel Tebliğinin VI. bölümünde, Konut edinmek isteyenlere kredi verilmesinde aranacak şartlarla, istisnaların uygulanmasında dikkat edilecek hususlar belirtilerek, istisnaların 1.3.1984 tarihinden itibaren verilen kredilerle, bu tarihten itibaren düzenlenen ka­ğıtlar ile anılan tarihten itibaren yapılacak kredi muameleleri dolayısıyla alınan paralar için uygulanacağı açıklanmıştır.
Yukarıda bahsedilen Kanun hükümleri ve tebliğ gereğince 1.3.1984 tarihinden itibaren 150 m2 yi geçmeyecek konut yapımı ile ilgili olarak alı­nan kredilerden dolayı düzenlenen kağıtların bu meyanda,
Kooperatif-sosyal sigorta ve müteahhit arasında düzenlenen sözleşmelerin,
Kat karşılığı arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılacak sözleş­melerin,
Yapı kooperatiflerinin Sosyal Sigortalardan ortaklan için aldığı kredi ile bunun ferdileşmesi sırasında tanzim edilen borçlanma sözleş­melerinin,
Ticari maksatla inşa edilen konutlarla İlgili satış vaadi sözleş­melerinin damga vergisinden, yapılan işlemlerin de harçtan muaf tutul­ması gerekmektedir.
Ayrıca, 492 sayılı Harçlar Kanununun 41. maddesinde noter harçla» rının (2) sayılı tarifede yazılı işlemlerden değer veya ağırlık ölçüsüne göre nispi, işlemin nevi ve mahiyetine göre maktu esas üzerinden alınacağı aynı Kanunun 42. maddesinde ise menkul ve gayrimenkul mallar hakkında alım-satım, taahhüt ve rehinle ilgili her nevi mukavele, senet ve kağıt­larda değer gösterilmesinin mecburi olduğu hükme bağlanmıştır
Bu hükme göre, ilgi (b) de kayıtlı yazınız ekini teşkil eden konut alımı nedeniyle düzenlenen ikrazatla ilgili taahhütnamede değer gösteril­mesi zorunlu bulunmaktadır.
Ancak, söz konusu taahhütnamenin 2982 sayılı Kanunun 2 nci maddesi gereğince harç ve damga vergisine tabi tutulmaması gerekir.
Diğer taraftan (T) seri nolu Konut İnşaatı ve Yatırımlarda Vergi, Resim, Harç Muafiyet ve İstisnası Genel Tebliğinin Xlll-bölümünde «Tapu ve Kadastro İdareleri, noterler, belediyeler, kredi kuruluşları Ve diğer ilgili daire ve kuruluşlar, bu Kanunda yer alan muaflık ve istisnalara konu iş­lemleri yapmadan önce ilgili vergi dairelerinden bir yazı talep edecek­lerdir.
Yukarıda belirtilen daire ve kuruluşlar yaptıkları işlemin mahiyetini işleme konu olan ve muaftık veya istisna kapsamında bulunan vergi, resim ve harçların nevi ve miktarını işlemin yapıldığı tarihten itibaren en geç 15 gün içinde ilgili vergi dairelerine bildireceklerdir» denilmektedir
Bilgi edinilmesini ve meslektaşlarımızın Konut İnşaatı ve Yatırımlar­da vergi, resim, harç muafiyet ve istisnalara konu işlemleri yapmadan ilgili vergi dairelerinden bir yazı istemeleri önemle rica olunur
Saygılarımla,

BAŞKAN

Rasim EYÜBOĞLU
(Ankara 24. Noteri)

Ankara, 25.8.1981
Özü : Kat karşılığı arsa''devri sözleşmesinde değer konusu Hk.

G E N E L G E
(56)

............................ NOTER ODASI BAŞKANLIĞINA
............................ NOTERLİĞİNE

Adalet Bakanlığının bir sorusu üzerine Gelirler Genel Müdürlü­ğünce 25 Mart 1980 gün ve 2232312-19/11659 sayı ile verilen yanıt­ta «... gayrimenkul üzerine inşa edilecek apartmandan-dört dairenin verilmesine karşılık devredildiğine göre, 42. maddenin anılan hükmü muvacehesinde değer gösterilmesi şarttır» denilmiş ise de bu değerin dört daireye tekabül eden arsa bedelimi, yoksa inşa edilecek daire bedelimi olduğu hususu açıklanmadığından, bu değerin vergi daire­sine beyan edilen veya tapuda kayıtlı olan değerden hangisinin esas alınması gerektiğinin açıklanması 21.7.1980 gün ve 1331-3652 sayı­lı yazımızla Maliye Bakanlığından istenmişti.
Adı geçen Bakanlıktan bu kez aldığımız 14 Ağustos 1981 gün ve GEL: HARÇ.: 2232314-150/59356 sayılı yanıtta aynen «Bilindiği üzere, 492 sayılı Harçlar Kanununun 41. maddesinde, noter harçla­rının, (2) sayılı tarifede yazılı işlemlerde değer veya ağırlık ölçüsü­ne göre nisbi işlemin nevi veya mahiyetine göre maktu esas üzerin­den alınacağı aynı kanunun 42. maddesinde ise menkul ve gayrimen­kul mallar hakkında alım satım taahhüt ve rehinle ilgili her nevi mukavele senet ve kağıtlarda değer gösterilmesinin mecburi olduğu hükme bağlanmıştır.
Yukarıdaki maddelerden kat karşılığı arsa satış mukavelena­mesinde bir değer gösterilmesinin mecburi olduğu ve harcın bu de­ğer üzerinden alınacağı anlaşılmaktadır.
Ancak, satış mukavelenamesinde gösterilen değerin, Emlak Vergisi Beyannamesinde gösterilen bedelden düşük olmaması uygun görülmüştür.» denilmiştir.
Bilgi edinilmesini rica ederim.
Saygılarımla,

BAŞKAN

Fuat BİLGİN
(Beyoğlu 8, Noteri)

Ankara, 28.5.1979

G E N E L G E
(10)

............................ NOTER ODASI BAŞKANLIĞINA
............................ NOTERLİĞİNE

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, istisna ve satış vaadi sözleşmelerini kapsayan karma bir sözleşmedir. Bu sözleşme ile arsa sa­hibi ve yüklenici (müteahhit) arsa payı karşılığında bina yapımı için anlaşmakta, arsa sahibi taşınmazdaki belli bir payın mülki­yetinin müteahhide geçirilmesini, müteahhitte inşaatı yapmayı kabul etmektedirler.
Yasalarımıza göre mal sahibi ile müteahhit arasında yapılacak inşaat sözleşmesi hiçbir şekle bağlı olmamakla beraber; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuken geçerli ve tarafları bağla­yıcı nitelik taşıyabilmesi için düzenleme biçiminde yapılması ge­rekir.
Bu konuda, Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 20.12.1978 gün, 1978/2023 esas, 2443 sayılı karar özetinde «kat karşılığı irişaat sözleşmesi istisna ve satış vaadi sözleşmelerini kapsayan karma bir akit olduğundan geçerliliği gayrimenkul satış vaadi açısından re'sen (düzenleme) tanzim edilmiş noter senedinin varlığını icap ettirmektedir. Noterin imza tasdiki suretiyle yapacağı işlem, akdi geçersiz kılacağı gibi, akde bağlı cezai şartı da geçersiz kılar» denilmektedir.
Bu nedenle, bundan böyle Yargıtay kararına uygun olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin düzenleme biçiminde yapılmasını, bu yönde işlem yapmayan noterlerin, «noterlerin hukuki so­rumluluk fonu»ndan yararlanamayacakların bilinmesini rica ede­rim."

Saygılarımla,

BAŞKAN
Mehmet KARTAL
(Ankara 1. Noteri)

Mali Danışmanlık - 564-21657

Ankara, 14.11.2008
Özü: Arsa satışı karşılığı hasılat paylaşım esaslı sözleşmenin damga vergisi hk.

G E N E L G E
( 31 )

........................ NOTER ODASI BAŞKANLIĞINA
........................ NOTERLİĞİNE

Bir noterliğimizden Birliğimize intikal ettirilen yazı ekinde örneği bulunan Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ile bir şirket arasında tanzim olunan arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı işine ilişkin sözleşmede; bağımsız bölümlerin satışından sağlanacak toplam gelirin 40.000.000 YTL. olduğu, idareye ödenecek arsa karşılığı idare payının 12.800.000 YTL olarak gösterildiği ifade edilerek, bu işleme ilişkin damga vergisi tahsilinin bağımsız bölümlerin satışından sağlanacak toplam gelir üzerinden mi, yoksa idareye ödenecek arsa karşılığı idare payı üzerinden mi ödenmesi gerektiğinin bildirilmesi istenilmiş olup bu konuda Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığından görüş talep edilmiştir.
Gelir İdaresi Başkanlığından cevaben alınan ve Yönetim Kurulumuzun 05.11.2008 günlü toplantısında görüşülen 13.10.2008 tarih ve 99530 sayılı yazıda;
"İlgide kayıtlı yazınız ve eklerinin incelenmesinden, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ile Bemay İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi arasında tanzim olunan arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı işine ilişkin sözleşmenin noterde tasdiki sırasında damga vergisi ve harcın, bağımsız bölümlerin satışından sağlanacak toplam gelir üzerinden mi, yoksa idareye ödenecek arsa karşılığı idare payı üzerinden mi hesaplanması gerektiği hususunda tereddüte düşüldüğü anlaşılmakta olup 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu ve 492 sayılı Harçlar Kanunu yönünden gerekli açıklamalar aşağıda yapılmıştır.
Bilindiği üzere, 488 sayılı Damga Vergisi Kanununun 1 inci maddesinde, bu Kanununa ekli (1) sayılı tabloda yazılı kağıtların damga vergisine tabi olacağı; 3 üncü maddesinde, damga vergisi mükellefinin kağıtları imza edenler olduğu ve resmi dairelerle kişiler arasındaki işlemler nedeniyle düzenlenen kağıtların damga vergisinin kişiler tarafından ödeneceği; 4 üncü maddesinde, bir kağıdın tabi olacağı verginin tayini için o kağıdın mahiyetine bakılacağı ve buna göre tabloda yazılı vergisinin bulunacağı, kağıtların mahiyetlerinin tayininde, şekli kanunlarda belirtilmiş olanlarda kanunlardaki adlarına, belirtilmemiş olanlarda üzerlerindeki yazının tazammun ettiği hüküm ve manaya bakılacağı; 6 ncı maddesinde, bir kağıtta birbirinden tamamen ayrı birden fazla akit ve işlem bulunduğu takdirde bunların herbirinden ayrı ayrı vergi alınacağı, bir kağıtta toplanan akit ve işlemler birbirine bağlı ve bir asıldan doğma oldukları takdirde damga vergisinin, en yüksek vergi alınmasını gerektiren akit veya işlem üzerinden alınacağı; 10 uncu maddesinde, damga vergisinin nispi veya maktu olarak alınacağı, nispi vergide kağıtların nevi ve mahiyetlerine göre, bu kağıtlarda yazılı belli para, maktu vergide kağıtların mahiyetlerinin esas olduğu ve belli para teriminin, kağıtların ihtiva ettiği veya bunlarda yazılı rakamların hasıl edeceği parayı ifade edeceği; söz konusu Kanuna ekli (1) sayılı tablonun I/A-1 bölümünde ise, belli parayı ihtiva eden sözleşmelerin binde 7,5 oranında damga vergisine tabi tutulacağı hükme bağlanmıştır.
Diğer taraftan, 492 sayılı Harçlar Kanununun 42 nci maddesinde, "Değer veya ağırlık ölçüsüne göre harca tabi işlemlerde (2) sayılı tarifede yazılı değer veya ağırlık esastır.
Menkul ve gayrimenkul mallar hakkında alım, satım, taahhüt ve rehinle ilgili her nevi mukavele, senet ve kağıtlarda değer gösterilmesi mecburidir. Rehin bordroları hakkında bu hüküm uygulanmaz." denilmektedir.
Yukarıda sözü edilen Kanun hükümleri çerçevesinde yazınız ekinde yer alan sözleşmenin incelenmesinden, sözleşmenin 2 nci maddesinde, "Toplu Konut İdaresi Başkanlığı'nın sahibi bulunduğu İstanbul Bahçeşehir Toplu Konut Alanındaki, Özel Teknik Şartnamede belirtilen ada/parseldeki arsa üzerinde, İdarenin uygun göreceği proje uyarınca, tüm giderleri yüklenici tarafından karşılanmak üzere, İstanbul Bahçeşehir Toplu Konut Alanı 243/1 Parsel Konutlarının gerekli jeoteknik etüt raporu, plan ve projelerin hazırlanması ilgili belediye ve idarelerin onaylarının ve her türlü ruhsatlarının alınması ile onaylı projelerine, mahal listesine göre bağımsız bölümler, sosyal donatı yapıları ile açık ve kapalı otopark inşaatlarının; ada içi ve dışı her türlü teknik alt yapısı, çevre tanzimi ve peyzajı ile birlikte, sözleşme ve eki şartnameler doğrultusunda tamamlanarak, iskan ruhsatlarının ve kat mülkiyeti tapularının alınması, pazarlanması, satışı, konut alıcılarına teslimi ve Arsa Karşılığı Gelir Paylaşma Esasına göre İdare Payı Toplam Geliri'nin ödenmesidir." Hükmüne yer verildiği anlaşılmıştır.
Bununla birlikte, söz konusu sözleşmenin "Toplam gelirin paylaşılması ve idare payı toplam gelirinin ödenmesi" başlıklı 3 üncü maddesinde, sözleşme konusu iş karşılığında elde edilmesi beklenen bağımsız bölümlerin satışından sağlanacak toplam 40.000.000,-YTL tutarındaki gelirin % 32 sine tekabül eden 12.800.000,-YTL lik kısmın, İdare'ye ödenecek arsa karşılığı idare payı toplam gelir miktarı olması kararlaştırılmış ve İdare'ye ödenecek asgari idare payı toplam gelir miktarının, toplam satış gelirinin, sözleşmenin 3/d maddesinde belirtilen hususlar hariç, herhangi bir nedenle azalması durumunda değişmeyeceği, artması durumunda ise sözleşmenin 8 inci maddesi hükümlerinin uygulanacağı belirtilmiştir.
Ayrıca sözleşmede, yapılacak iş kapsamında yüklenici tarafından satışa sunulacak bağımsız bölümlerle ilgili olarak teklif aşamasında sunulan tip, alan ve mahal listelerinin verilen minimum değerler olduğu, bunlarda iyileştirici yönde değişikliklerin İdare'nin muvafakati ile yapılabileceği, bu iyileşmeler karşılığında arsa karşılığı idare payı toplam gelir oranında herhangi bir değişiklik olmayacağı, teklif verme tarihinden sonra, ilgili yasa ve mevzuatlardaki değişiklikler nedeniyle ve/veya projelerin ilgili Belediyece onaylanması safhasında, inşaata esas toplam emsal değerinde artma veya eksilme olması durumunda, idare payı gelir oranı değişmemek kaydıyla, idare payı toplam gelirinin etkileşim oranında değişeceği, bağımsız bölümlerin satışından sağlanacak toplam gelirin sözleşmede belirlenen bedelin altına düşmesi halinde dahi, arsa karşılığı idare payı toplam gelir tutarının ve ödeme tarih ve miktarının değişmeyeceği esasları karara bağlanmıştır.
Söz konusu sözleşmenin konusunun esas itibariyle arsa sahibi olan Toplu Konut İdaresi'nin ........ İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi'ne arsasını vermesi karşılığında, anılan şirketin bu arsa üzerine inşa edeceği konutların satışından sağlanacak toplam gelirin belli bir yüzdesinin arsa sahibi TOKİ'ye ödenmesi olarak belirlendiği, inşa edilecek konutların satışından elde edilecek gelirin sözleşmede belirlenen bedelin altına düşmesi durumunda dahi bu bedelin değişmeyeceği hususları dikkate alındığında, söz konusu sözleşmeye ilişkin damga vergisi matrahı olarak, sözleşmenin 3 üncü maddesinde yer alan ve toplam gelir miktarının % 32'si olarak hesaplanan İdare'ye ödenecek arsa karşılığı idare payı toplam gelir tutarı olan 12.800.000,-YTL'nin dikkate alınması ve bu tutar üzerinden binde 7,5 nispetinde damga vergisi ve 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı (2) sayılı tarifenin I/1 inci pozisyonu uyarınca nispi harç aranılması gerekmektedir."
denilmektedir.
Gelir İdaresi Başkanlığı yazısındaki görüşe istinaden, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin farklı bir tarzı olan arsa satışı karşılığı hasılat paylaşım esaslı sözleşmelerde nispi damga vergisi ve noter harcının bağımsız bölümlerin satışından elde edilecek toplam gelirden idareye verilecek idare payı üzerinden hesap edilmesi gerekmektedir.
Ancak, inşaata tahsis olunan arsa üzerine yapılacak inşaat sonrası elde edilecek toplam hasılat ve bu meyanda idare payına parasal değer olarak yer verilmeyen bu nevi sözleşmelerden alınacak nispi harç ve damga vergisi tatbikatında, 2006/31 sayılı Genelgemiz esaslarına göre işlem yapılması gerekmektedir.
Bilgi edinilmesini rica ederim.
Saygılarımla,

BAŞKAN

Hasan YENİ
(İstanbul 28.Noteri)

Hukuk - 6084
Ankara, 06.03.20085
Özü: Noterler tarafından yapılamayacak bazı işlemler hk.

G E N E L G E
( 8 )

........................ NOTER ODASI BAŞKANLIĞINA
........................ NOTERLİĞİNE

Bir noterimiz tarafından, İstanbul civarında büyük ölçüde hayrat vasıflı olan ve sahiplik belgesi ya da tapu tahsis belgesi olmayan taşınmazlar için, işgalci durumunda bulunan, ancak bu sıfatları ile vergi, resim, harç ve sair ücretlerin kendilerinden tahsil edildiğine dair ellerinde belgeler bulunan kimselerce kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesi düzenlenmesi talebiyle başvurular yapıldığı belirtilmek suretiyle, işlemin yapılmasında sakınca olup olmadığı sorulmakla, konunun iletildiği ve Yönetim Kurulu'muzun 29.02.2008 tarihli toplantısında noterlerimize duyurulmasına karar verilen Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğünün 31.12.2007 tarihli ve 27857 sayılı yazısında;
...Bilindiği üzere, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, satış vaadi alacaklısına, bedeli karşılığı, satış vaadine konu yapılan taşınmazın mülkiyetini kendi üstüne geçirmesini, satış vaadi borçlusundan talep etme imkanı sağlayan kişisel bir hak doğurur. Bu sözleşme ile vaad alacaklısı, taşınmazın bedelini vaad borçlusuna ödeme, vaad borçlusu da vaad konusu taşınmazın mülkiyetini vaad alacaklısına geçirme yükümlülüğü altına girer, iki tarafa borç yükleyen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin alacaklısı tarafından sözleşmeden doğan kişisel hakkın üçüncü kişiye devri hukuken geçerlidir.
Böylelikle, taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle, ileride asıl satım sözleşmesinin kurulması borcu doğmuştur. Satış vaadi, ileride kurulması öngörülen asıl satım sözleşmesinin öğelerini kapsamalı, yani hem taşınmaz ve hem de satım parası belirlenebilir olmalıdır. Eğer satış vaadi sözleşmesine konu edilen taşınmazın karşı tarafa devredilebilmesi objektif yönden mümkün değilse, Borçlar Kanununun 20. maddesi hükmü gereğince borç ilişkisi esasen meydana gelmiş, başka deyişle sözleşme taraflar bakımından hüküm ifade etmiş sayılmaz.
Bu nedenle, 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60/3. maddesiyle gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapmak görevi verilen noterlerin, mülkiyete konu olamayacak, maliye hazinesi, vakıflar veya başka gerçek ya da tüzel kişiye ait taşınmazların devri olanaklı olmadığından, satış vaadi sözleşmesi yapmalarının, noterlik mesleğinin esas unsurlarından biri olan hukuki güvenliği sağlama ilkesine ters düşeceğinden uygun olmadığı düşünülmektedir....
Denilmektedir.
Bilginizi ve gereğinin buna göre yapılmasını rica ederim.
Saygılarımla,

BAŞKAN

Hasan YENİ
(İstanbul 28.Noteri)
B. YILDIZ
K.Y

Ankara, 25.12.1997
Özü : Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinde Sayı : Hukuk 20649 harç ve damga vergisi Hk.
GENELGE
69

Arsa sahibi ile müteahhit arasında dûzenlenen 22.000.000.000 lira ~bedelli kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshine ilişkin iş kağıdında ayrıca miktarı be­lirli bir borç taahhüdüne de yer verilmesi halinde bu kağıdın ne surette harç ve damga vergisine tabi tutulacağı hususu Maliye Bakanlığından sorulmuştu. Anı­lan Bakanlığın Yönetim Kurulumuzun 16.12.1997 gûnlû toplantısında görüşülen 26.11.1997 gûnlû ve 50885 sayılı yazısında
"Bilindiği üzere, 488 sayılı Kanunun 6 ncı maddesinin ikinci paragra­fında, bir kağıtta toplanan akit ve işlemler birbirine bağlı ve bir asıldan doğma oldukları takdirde damga vergisi, en yüksek vergi alınmasını gerek­tiren akit veya işlem üzerinden alınır hükmü yer almaktadır.
Yazınız ekinde yer alan yazı konusu işlem belgesinde. inşaat sözleş­mesinin feshi ile beraber, arsa sahiplerince mütahhide masraf, emek v.s. karşılığı olarak 15.000.000.000 lira verileceği kararlaştırılacağından, birbiri­ne bağlı iki işlem olan sözleşmenin feshi ve ödeme taahhüdü işlemlerinde, nispi damga vergisinin 488 sayılı Kanunun 6 ncı maddesinin 2 nci paragra­fında yer alan hüküm gereğince en yüksek vergi alınmasını gerektiren yani taahhüt edilen meblağ üzerinden tahsili icab eder". denilmektedir.
Buna göre fesih işleminin damga vergisi, (22.OOO.OOO.OOOxbinde 1,2=) 26.400.000.-TL., taahhût işleminin damga vergis'ı ise )15.000.OOO.OOOxbinde 6=) 90.000.000.-TL. olduğundan, işlemden alınacak damga vergisi tutarı 90.000.000.-TL. olacaktır.
Öte yandan Maliye Bakanlığı yazısanda harç uygulaması yönûnden bir açıklamaya yer verilmemiş olmakla birlikte, her iki işlem itibariyle harcın nispeti değişmeyceğinden, 492 sayılı Kanunun 46 ncı maddesi hûkmüne göre feshedi­len kat karşılığı inşaat söz~eşmesinin ihtiva ettiği 22.000.000.000 liralık değerin, nispi harcın matrahı olarak alınması gerekmektedir.
Bilginizi ve gereğinin buna göre yapılmasını rica ederim. Saygılarımla.
BAŞKAN Hasip DINÇER (Ankara 24. Noteri)

Özü: Arsa sahiplerince konut kooperatifleri lehine verilecek vekaletnameler Hk.
G E N E L G E
( 59 )
Arsa sahiplerince, kooperatif lehine verilecek vekaletnamelerin, inşa edilecek konutların 150 m2 nin altında olması halinde harç ve damga vergisinden istisna edilip edilmeyeceği konusunda Birliğimize intikal ettirilen tereddütler üzerine, Maliye Bakanlığından görüş istenmişti.
Maliye Bakanlığı Gelirler Genel Müdürlüğünden alınan 31.10.1996 günlü 51300 sayılı yazıda:
...Bilindiği üzere, 01.03.1984 gün ve 18328 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan ve aynı tarihte yürürlüğe giren 2982 sayılı Konut İnşaatında ve Kalkınmada Öncelikli Yörelerde Yapılacak Yatırımlarda Vergi, Resim ve Harç İstisna ve Muaflıkları Tanınması Hakkında Kanunun 2 nci maddesinde, ...Bu Kanun hükümlerine göre uygulanacak istisna ve muaflıklar; veraset ve intikal vergisi, damga vergisi, harçlar ve resimler ile Belediye Gelirleri Kanunu gereğince alınan vergi, resim ve harçları kapsar.... denilmiş, 3393 sayılı Kanunla değiştirilen arsa ve arazi tedariki başlıklı 3 üncü maddesinde ise, konut inşaatı veya kalkınmada öncelikli yörelerde yapılacak yatırımlar için arazi veya arsa tedariki ile ilgili olarak ivazlı veya ivazsız devir, temlik, kamulaştırma, satış vaadi sözleşmesi, intifa hakkı, iştira hakkı, alım, satım, kira, geri alma, geri verme, ifraz, tevhit, tescil, cins değişikliği, rehin tesis ve terkini, ıslah, değişiklik işlemleri ve bu işlemler dolayısıyla düzenlenen kağıtların, 2 nci maddede yazılı vergi, resim ve harçlardan müstesna edileceği hükme bağlanmıştır.
Öte yandan, aynı Kanunun 4 üncü maddesinin (a) fıkrasında, ...Arsa ve arazi üzerine inşaa veya binaya ilave suretiyle konut olarak kullanılacak binalar, bağımsız bölümler veya katların (eklentiler veya ortak yer payları dahil) meydana getirilmesi ve bunlardan ticari maksatla inşaa edilenlerin, devir ve iktisapları ile ilgili işlemler ve bu işlemler dolayısıyla düzenlenen kağıtların, bu Kanunun 2 inci maddesinde yazılı vergi, resim ve harçlardan müstesna tutulacağı hükme bağlanmış, ancak bu maddenin son fıkrasında 150 m2'yi geçen konutlara sözkonusu muafiyet hükmünün uygulanmayacağı açıklanmıştır.
Ayrıca, Kanunla ilgili 04.05.1984 gün ve 18391 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 1 seri No.lu Genel Tebliğde muafiyet kapsamına giren olaylar ve muafiyete konu vergi, resim ve harçlar belirlenmiş, aynı tebliğin V-1/b bölümünde de, ...Arsalarını başkalarına vererek karşılığında kat ve daire edinenlerden, edindikleri bu kat ve daireler sebebiyle inşaatın başlamasından bitimine kadar doğan ve 2 nci maddede yazılı vergi, resim ve harçlar alınmıyacaktır.... denilmiştir.
Yukarıda belirtilen Kanun hükümleri ve Tebliğ esasları çerçevesinde, arsasını kooperatife kat karşılığı veren arsa sahipleri ile yapı kooperatifleri arasında düzenlenecek arsa karşılığı konut yapımına ilişkin sözleşmelerin ve arsa sahiplerince yapı kooperatifleri lehine verilecek vekaletnamelerin inşa edilecek konutların net alanlarının 150 m2'nin altında olması şartıyla damga vergisi ve harçtan istisna edilmesi gerekir....
Denilmektedir.
2982 sayılı Kanuna göre istisna hükmünün uygulanabilmesi için, bu Kanunun uygulanmasına ilişkin Genel Tebliğ hükümleri uyarınca ilgili vergi dairesinden yazı istenmesi gerektiği hatırlanmalıdır.
Bilginizi ve gereğinin buna göre yapılmasını rica ederim.
Saygılarımla.

BAŞKAN
Hasip DİNÇER
(Ankara 24. Noteri)

ANKARA 22.08.1995
Özü :Kat karşilığı inşaat söz­leşmeleri Hk.

GENELGE
59

ILGI: 1991J7 sayılı genelgemiz.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinide gösterilmesi gereken değerin, inşaata tahsis edilen arsanın en son emlak vergisi beyennamesinde beyan edilen emlak vergisi değerinden az olamıyacağına işaret eden Maliye Bakanlığı görüşü ilgi genelgemizle noterliklere duyurulmuştu.

Uygulamada bu değerin ne suretle saptanacağı konusunda doğan te­reddütler üzerine, noterlikçe bu değer bakımından araştırma yapma imkanı bu­lunmadığı, esasen sorumluluğun bildirimde bulunan taraflara ait olması ge­retiğinden bahisle Maliye Bakanlığına yazılan yazımıza Gelirler Genel Müdürlüğünün 17.07.1995 gün 39463 sayılı yazısı ile verilen cevapta:

"Ilgi yazılar konusunu teşkil eden kat karşılığı arsa devri ve inşaat söz­leşmelerinde gösterilecek değerin arsalarını kat karşılığı müteahhitlere veren kişilerin müteahhitlerle yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde inşaata tah­sis edilen arsanın en son emlak vergisi beyannamesinde beyan edilen emlak vergisi değerinden az olamayacağı belirtilmişti.

Bu defa ilgi (c) yazınızla, noterlerin bu sözleşlmelerde ilgililerce beyan edi­len değerin, sözleşmeye konu arsanın en son emlak vergisi beyannamesinde beyan edilen değerin üzerinde olup olmadığını araştırmak yetki ve görevinin ol­madığı, araştırılmasına olanak bulunmadığı ve işlem değerinin emlak ver­gisinden az olamıyacağı yolundaki kurala uymama sorumluluğunun değer ko­nusunda bildirimde bulunan ilgili taraflara ait olmasının gerektiği belirtilmektedir.

Bilindiği gibi, bu nevi kat karşılığı arsa devir ve inşaat sözleşmelerinde gösterilecek değer, arsanın en son emlak vergisi beyannamesinde yer alan emlak vergisi değerinden az olamayacaktır. Ancak, noterlerin ilgililerce beyan edilen bu değerin emlak vergisi değerinin altında bulunup bulunmadğı hu­suslarını işlem safhasında araştırmak ve tesbit etmek imkanlarının bulunmadığı Bakanlığımızca da kabul edilmektedir. Ancak, bu kabil işlemlerin teamülen çok düşük gösterildiği konusunda tereddüt olmayan değerler üzerinden ya­pılamayacağı da muhakkaktır.

Bu nedenlerle, noterlerin, kat karşılığı arsa devri ve inşaat sözleşmeleri ile ilgili işlemlerde, gerekli değer esasının tatbikinde değerin arsanın en son emlak vergisi beyannamesinde yer alan emlak vergisi değerinden az olamayacağı hu­susunda ilgilileri ikaz etmeleri ve bu şekilde yapılacak ikazın da bahse konu sözleşmede belirtilmesi gerekmektedir." denilmektedir.
Bilginizi ve buna göre işlem yapılmasını rica ederim.
Saygılarımla.
BAŞKAN
Hasip DİNÇER
(Ankara 24. Noteri)

ANKARA, 19.10.1994
Özü : Kooperatiflerin yapacakları kat karşılığı inşaat sözleş­meleri Hk.

GENELGE
63

Bir sorumuz üzerine Adalet Bakanlığı Hukuk Işleri Genel Müdürlüğünden gönderilen 2.9.1994 tarih ve 16549 sayılı yazıda:

"Ilgi yazınız ve ekleri ile kooperatiflerin taraf olacakları kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin, köoperatif adına ne şekilde yapılabileceği konusunda Ba­kanlığımız görüşleri sorulmuş olmakla konu incelendi.

Kooperatifler Kanununun genel kurulun yetkisini düzenleyen 42 nci mad­desinin 6 ve7 nci bentleri gereğince taşınmaz alımı-satımında, imalat ve inşaat işlerinde takip edilecek usulü, taşınmazın niteliğini, yerini, azami değerini tespit etmek görevi münhasıran genel kurula tanınmıştır. Bu yetkinin devredilmesi mümkün değildir.

Aynı Kanunun 58 nci maddesi uyarınca, kooperatifin yönetim ve temsılini kısmen veya tamamen sağlayacak bir veya birkaç müdür veya yönetim kurulu üyesinin ana sözleşmede gösterılmesinin gerektiği belirtılmektedir.

Kooperatifler Kanununun 3476 sayılı Kanunla değiştirilmiş 59 ncu mad­desinin 4 ncü fıkrası uyarınca da kooperatif tarafından alınması kararlaştırılan taşınmazlar hakkındaki işlemlerin bu temsilciler tarafından yapılması ge­rekmektedir.

Bu hükümler uyarınca kooperatifler tarafından yapılacak kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin, kooperatif genel kurulu tarafından alınacak sözleşmenin niteliği, azami değeri ve inşaat işleri hakkındaki kararına dayanılarak, kooperatif tem­sılcisi olan müdür veya müdürler yahutta yönetim kurulu üyesi tarafından yapıl­ması gerektiği düşünülmektedir."denilmektedir.
Bilginizi rica ederim. Saygılarımla,
BAŞKAN
Hasip DİNÇER
(Ankara 24. Noteri)

2007/6 sayılı GENELGE

Gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin kat karşılığı inşaata tahsis olunan arsanın işlem tarihindeki emlak vergisine esas değerinin ilgili belediyeden temin edilecek bir yazı ile belgelendirmek suretiyle tanzim edilmesi ve harç ve damga vergisinin bu değer itibariyle NİSPİ olarak tahsil edilmesi gerekmektedir.

Ayrıca arsa sahibi ve müteahhit arasında arsa bedelinin dışında karşılıklı veya tek taraflı bir para ödenmesi söz konusu ise 2006/31 sayılı genelge esaslarının dikkate alınması zorunludur.

Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar,

1062 sayılı Mukabele-i Bilmisil… Hk.K

775 sayılı Gecekondu Ka.34.md.gereğince tahsisten itibaren 20 yıl satış vaadine konu edilemez,

3083 sayılı Su Al.Ar.Düz.Da.Tarım Reformu Kanunu,

3194 sayılı İmar Kanununun 18.md.geregi imar planı yapılmamış taşınmazlarda satış vaadi yapılamaz. (3194-18/son Veraset yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.)Dikkat edilecek Husus Buradaki yasaklama ifraz edilecek,yani sınır ve miktar belirtilerek yapılacak sözleşmelerin yasaklanmış olmasıdır.Bunun dışında ifrazı gerektirmeyen tüm pay oranı üzerinden yapılacak satış vaadleri için bir engel bulunmamaktadır.Yani satış vaadi yasak olan arsaların satış vaadidir.Ko

zeyyal kardeşim ;
elimde mevcut bir örneği gönderiyorum şartlar değişebilir,gerekli düzeltmeleri yaparsınız emlak değerini almayı unutmayın
kolaylıklar diliyorum

İkibinaltı yılı Haziran ayının Beşinci günü, Pazartesi 05.06.2006
Aşağıda mühür ve imzası bulunan ben …………………………………………… adresindeki dairemde görev yaparken yanıma gelen ve gösterdiği ………………………………………………………………………………………..e oturduğunu, okuryazar olduğunu söyleyen …………………………………… adresinde oturduğunu, okuryazar olduğunu söyleyen ……………………………., düzenleme şeklinde bir gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmesini istediler.
Kendilerini yukarıda yazılı kimliklerinden tanıdığım gibi, yasal yeteneklerinin bulunduğunu ve okuryazar olduklarını anladım.
Bizlerden………………………. sahibi bulunduğumuz; ………………İLİ, ………………..İLÇESİ,…………….. ADA, ………….. PARSEL DE KAYITLI … M2 YÜZÖLÇÜMLÜ ARSA vasfındaki taşınmaz üzerindeki 634 sayılı Kat mülkiyeti kanunu hükümlerine göre bir inşaat yaptırmaya, diğerimiz ……………………………… LİMİTED ŞİRKETİ yüklenici müteahhit olarak işi yapmayı kabul ve taahhüt ederler şöyle ki;

Müteahhit ………………………………………. söz alarak ; Bende yukarıda arsa sahibinin beyan ve ikrarında yazılı bulunan ve tapu ile sahibi bulunduğu …………….. İLİ, ……………..İLÇESİ, ……………………MAH. ………….. ADA, …………….. PARSEL DE KAYITLI 731,00 M2 YÜZÖLÇÜMLÜ ve en son emlak vergisi beyanı değeri olan ; 26.790.-YTL (YİRMİ ALTIBİN YEDİYÜZ DOKSAN YENİ TÜRK LİRASI) değerindeki arsa üzerinde BODRUM KATTA 3 , ZEMİN KATTA 3, 1(BİRİNCİ) NORMAL KATTA 3 2(İKİNCİ) NORMAL KATTA 3 3.ÇATI ARALI-NORMAL KATTA 3 TOPLAM 15(ONBEŞ) daireli bir binayı plan ve projesine uygun olarak yapmak üzere almayı vaad ve taahhüt ediyorum. Dedi.
Bunun üzerine Satış vaadinde bulunan Arsa Sahipleri; ……………………………………………….. söze alarak: "Sahibi bulunduğumuz ………….. İLİ, ………………İLÇESİ, ………………. MAH. …………… ADA, ………………………… PARSEL DE KAYITLI 731,00 M2 YÜZÖLÇÜMLÜ ARSA’NIN bedeli ; 26.790.-YTL (YİRMİ ALTIBİN YEDİYÜZ DOKSAN YENİ TÜRK LİRASI) müteahhit’ten alınmamış olup buna karşılık inşaat tamamladıktan sonra; Bodrum kat 2.Nolu daire ………………… ’e, Zemin Kattaki 4 Nolu daire .............’e, zemin kattaki 5 nolu daire ……………………….. a, 2(ikinci) normal kattaki 9 nolu daire ……………, ……………….. müteahhit firmaya olacak Müteahhide ait dairelerin(hissenin) ferağı tarafımızdan verilecektir.Bize ait dairelerin özellikleri ise şöyle olacaktır.

TEKNİK ŞARTLARI

1-Bina bayındırlık ve iskan bakanlığı yönetmeliği ve fen ve sanat kurallarına uygun olacaktır.
2-İnşaat betonarme karkas olacaktır.
3-Çatı tahta ile kapatılıp,loboroit serilerek Çorum kiremiti döşenecektir.
4Çatı olukları çinko veya kalveniz,yağmurluk inişleri PVC olacaktır.
5-Çatı içerisine yalıtım için izocam serilecektir.
6-Bina ısı yalıtımlı olacaktır.
7-Dış cepheler kaliteli dış cephe boyasıyla boyanacaktır. İç duvar ve tavanlar alçı ve üzeri plastik boya yapılacaktır. Daire içi tamamı kartonpiyer olacaktır.
8-Yapılacak binanın her katında 3 daire olacaktır.
9-Arsanın emlak vergileri arsa sahiplerine ait olacak, veraset intikal harçlar vergi dairesine ait olan harçların arsa sahipleri kendine düşen dairesinin vergisini ödeyecektir.
10-Bina girişinde dairelerle irtibatlı diyafon sistemi olacaktır.
11-Bina giriş kapısı mimari tarza uygun ,demir ya da ahşap kapı olacaktır.
12-Arsa sahiplerinin kendilerine ait olan elektrik, su doğalgaz sayaçları ve abonelikleri adı geçen kurumlara iştirak bedelleri arsa sahiplerince karşılanacaktır.
13-Daire dış kapıları kaliteli çelik kapı olacaktır.
14-Daire içi kapıları amerikan panel kapı olacak, otel tipi kilit takılacaktır.
15-Salon ve oda döşemeleri laminant parke olacaktır.
16-Islak zeminler komple kalebodur olacak ,Banyo ve Tuvalet tavana kadar fayans olacaktır.Mutfak tezgah arası fayans olacaktır.
17-Mutfak dolapları gövdeleri suntalam ,kapakları AGS profil ,ortası laminant olacaktır. Tezgah üzeri mermer veya mermerit olacaktır.
18-Batarya ve musluklar TSE belgeli olacaktır.
19-Pencereler ahşap doğrama ,camlar ısıcam olacaktır.
20-Petekler panel olacaktır. Kombiler arsa sahipleri tarafından takılacaktır.
21-Bina girişi,sahanlıkları,basamakları mermer olacak, Merdiven kenarları ahşap korkuluk olacaktır.
22-Proje mal sahipleri tarafından imzalandıktan sonra onaya verilecektir.
SATIŞ YETKİSİ
Üç kat beton dökülünce bir daire,beton bitince bir daire,duvarlar örülüp çatı kapatılınca bir daire,Sıva yapılıp alçı yapılınca bir daire.Fayanslar ve kalebodurlar yapılınca bir daire,dış cephe boyanıp iskele alınınca bir daire,kalan iki daire ise binanın iskanı alınınca verilecektir.Müteahhit firmaya hak ettiği satış yetkileri istenildiği zaman verilmezse,doğacak olan maddi ve manevi zararlar arsa sahipleri tarafından karşılanacaktır.
İNŞAATIN SÜRESİ
İnşaat ruhsat tarihinden itibaren 18 ay iş günü içerisinde bitirilecektir.Bitirilmediği takdirde arsa sahiplerine dairelerinin günün raiçine göre kirasını ödenecektir.Ancak, Mücbir sebepler dolayısıyla bir engel çıkar ve inşaat durdurulursa ,gerekli belgeler arsa sahiplerine bildirilip gerekirse ek süre alınacaktır.
PAYLAŞIM
Müteahhit’e ait daireler…………………………………………………toplam sekiz daire.Arsa sahiplerine ait daireler; …………………………………………. arsa sahipleri kendi dairelerini tekrar paylaşacaklardır.
CEZAİ ŞARTLAR
1-İnşaata ait her türlü fenni,hukuki,mali ve cezai sorumluluklar müteahhit’e aittir.
2-Arsa sahipleri arsayı boş ve borçsuz teslim edeceklerdir. Üzerindeki gecekondu sahipleriyle müteahhidi muhatap etmeyecektir.Arsa sahipleri kendilerine ve başka işgalcilere ait olan gecekonduları yıktıracaktır.
3-Taraflardan herhangi birinin vefatı durumunda ,varisleri işbu sözleşmeye aynen uyacak ve inşaat hiçbir şekilde aksamayacaktır.
4-Arsa sahipleri sözleşme tarihinden sonra arsayı üçüncü şahıslara satamaz, ipotek ve şerh koyduramaz.
5-Müteahhit iş bu yapacağı müteahhitlik hizmetlerini arsa sahiplerinin rızası olmadan başkasına devredemez.
6-inşaatın tüm mesuliyeti müteahhit’e ait olacaktır.İnşaat sahasında meydana gelecek iş kazaları ve üçüncü şahıslara verilecek zararlar arsa sahiplerini bağlamaz.Müteahhit tüm güvenlik önlemlerini alacaktır.Bu konularda arsa sahiplerinden hiçbir talepte bulunulmayacaktır.
7-Taraflar arasındaki herhangi bir anlaşmazlık durumunda ..............mahkemeleri yetkilidir.
diye sözünü bitirdiler.
Taraflar tekrar söz alarak "işbu sözleşmeye konu gayrimenkulün emlak vergi rayiç değerinin [............] olduğunu, bu değerin 492 sayılı harçlar kanunu göre yeniden değerlendirme ile bulunan emlak vergi rayiç değerinden ve emlak vergisi beyannamesinde beyan edilen değerden az olamayacağı hususunun Noter tarafından tarafımıza bildirilmiş olduğunu, işbu sözleşmedeki değerin sözleşmeye konu gayrimenkulün en son emlak vergisi beyannamesinde beyan edilen değerden az olması halinde, bu sözleşmenin tarafları olarak müştereken ve müteselsilen sorumlu olacağımızı kabul ve beyan ederiz." dediler.
Yazılan bu tutanak okunması için kendilerine verildi. Okudular. Yazılanların hakiki arzuları olduğunun bildirilmesi üzerine işbu tutanak altı tarafımızdan imzalandı ve mühürlendi

İ L G İ L İ L E R

SATMAYI VAAD EDENLER SATIN ALMAYI VAAD EDEN
ARSA SAHİPLERİ MÜTEAHHİT FİRMA

(İmza)

.

.NOTERİ
Resmi Mühür ve İmza

İşbu örnek daire dosyasında saklı aynı tarih ve
Yevmiye numaralı aslına uygun olduğunu onaylarım

erkan kardeşim harikasın....

ibrahim dal yazdı:

erkan kardeşim harikasın....

Teşekkür ederim o sizin iyliğiniz.

erkan bey emeğinize sağlık..çok güzel olmuş..bizlerde faydalınyoruz..çok teşekkürler.saygılar..

semaşarman yazdı:

erkan bey emeğinize sağlık..çok güzel olmuş..bizlerde faydalınyoruz..çok teşekkürler.saygılar..

Rica ederim ne mutlu bizlere faydası oluyor ise.